Grundsteuer bei Hausverkauf: Was Eigentümer in Bayern nach der Reform 2025 wissen müssen

Wer eine Immobilie verkauft, muss sich auch um die Grundsteuer kümmern - und zwar unabhängig davon, ob der Verkauf zu Jahresbeginn oder mitten im Jahr stattfindet. Seit der Grundsteuerreform 2025 kommt in Bayern zusätzlich das eigene, wertunabhängige Flächenmodell ins Spiel. Die wichtigsten Punkte vorab:

Diese und weitere Fragen - von der unterjährigen Abrechnung bis zur Ab- oder Ummeldung - werden im Folgenden im Detail beantwortet.

Wer zahlt die Grundsteuer im Verkaufsjahr?

Die Grundsteuer wird jährlich zum 1. Januar festgesetzt und die Gemeinde hält sich dabei an ein einfaches Stichtagsprinzip: Zahlungspflichtig ist, wer an diesem Tag als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist - für das gesamte Kalenderjahr. Unabhängig davon, ob die Immobilie im März oder im November verkauft wird. Der Verkäufer bleibt also bis zur offiziellen Umschreibung Steuerschuldner der Gemeinde; die steuerliche Umschreibung auf den Käufer erfolgt regelmäßig erst zum 1. Januar des Folgejahres, ein Eigentumswechsel während des Jahres ändert an der formalen Grundsteuerpflicht zunächst nichts.

Maßgeblich ist damit ausschließlich der Beginn des Kalenderjahres - nicht der tatsächliche Termin des Eigentümerwechsels beim Notar. Schuldner der Grundsteuer ist rechtlich also immer, wer zu diesem Stichtag im Grundbuch steht; der Übergang der Zahlungspflicht auf den neuen Eigentümer folgt erst mit der amtlichen Umschreibung.

In der Praxis wird das über den Kaufvertrag gelöst: Üblich ist eine taggenaue Aufteilung ab dem im Notarvertrag festgelegten Datum des Nutzen- und Lastenwechsels. Der Käufer erstattet dem Verkäufer anteilig die Grundsteuer für den Zeitraum ab der Übergabe.

Rechtliche Grundlage dafür ist § 446 BGB: Ab der Übergabe trägt der Käufer die Lasten der Immobilie, wozu auch die anteilige Grundsteuer zählt - unabhängig davon, ob der Kaufvertrag das eigens erwähnt.

Trotzdem wird diese Aufteilung in der Praxis so gut wie immer ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten. Eine klare Formulierung gibt beiden Seiten Rechtssicherheit und einen eindeutigen Anspruch auf Erstattung, falls es später zum Streit kommt. An der Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinde selbst ändert das nichts: Diese trifft weiterhin den Verkäufer, bis die Umschreibung erfolgt ist.

Warum es die Grundsteuerreform 2025 gibt

Die Grundsteuerreform ist keine freiwillige Modernisierung, sondern die Folge eines Gerichtsurteils: Das Bundesverfassungsgericht erklärte am 10. April 2018 die bis dahin geltenden Regeln zur Einheitsbewertung für verfassungswidrig, weil sie auf jahrzehntealten, realitätsfernen Einheitswerten (Hauptfeststellung 1964 in den alten, 1935 in den neuen Bundesländern) beruhten und dadurch gleichartige Grundstücke völlig unterschiedlich besteuert wurden (Quelle: Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 21/2018). Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen; die Reform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft und betrifft bundesweit rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten.

Der Bund gab den Ländern dabei eine Öffnungsklausel: Sie können vom Bundesmodell abweichen und ein eigenes Berechnungsverfahren einführen. Bayern hat davon Gebrauch gemacht und ein wertunabhängiges Flächenmodell eingeführt - anders als etwa das Bundesmodell, das weiterhin auf Grundstückswerte abstellt. Für Eigentümer von Grundbesitz in Bayern bedeutet das: Der Marktwert der eigenen Immobilie spielt bei der Steuerberechnung keine Rolle mehr.

Das bayerische Flächenmodell: Grundsteuer A und Grundsteuer B erklärt

Anders als im Bundesmodell spielt der Verkehrswert der Immobilie in Bayern keine Rolle für die Grundsteuerhöhe. Grundlage der Berechnung sind stattdessen feste Äquivalenzbeträge je Quadratmeter Fläche, multipliziert mit einer Grundsteuermesszahl und dem gemeindlichen Hebesatz (Quelle: grundsteuer.bayern.de):

Aus Äquivalenzbeträgen und Messzahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festsetzt. Die Gemeinde multipliziert diesen Betrag anschließend mit ihrem selbst festgelegten Hebesatz und erhält daraus die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer - der Hebesatz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich (siehe Beispiel Amberg unten).

Grundsteuer A: Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft

Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Für diese gilt eine Besonderheit: Statt einer einmaligen Grundsteuererklärung ist hier alle sieben Jahre eine neue Erklärung abzugeben, da sich Erträge und Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke naturgemäß häufiger ändern als bei Wohnimmobilien.

Grundsteuer B: Wohn- und Geschäftsgrundstücke

Grundsteuer B betrifft alle bebauten und unbebauten Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen - also der Regelfall bei einem Hausverkauf oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung. Das betrifft Eigentümer eines Hauses ebenso wie einer Wohnung. Für jedes einzelne Wohnungseigentum musste die Grundsteuererklärung separat abgegeben werden, auch innerhalb derselben Wohnanlage - Grundstückseigentümer mit mehreren vermieteten Einheiten mussten entsprechend mehrere Erklärungen einreichen.

Wie oft ist eine neue Erklärung fällig?

Für Grundsteuer B gibt es keinen festen Wiederholungstermin: Eine neue Erklärung ist nur nötig, wenn sich etwas Steuerrelevantes ändert (An-/Umbau, Abriss, Nutzungsänderung, Denkmalschutz) - Frist dafür ist der 31. März des Folgejahres (Quelle: BayernPortal). Wer nichts verändert, muss nichts neu erklären. Grundsteuer A bleibt dagegen bei der festen 7-Jahres-Wiederholung.

Ist das bayerische Grundsteuermodell verfassungsgemäß?

Ja, nach aktuellem Stand ist das bayerische Flächenmodell verfassungsgemäß - die Frage ist aber noch nicht endgültig entschieden. Das Finanzgericht München bestätigte die Verfassungsmäßigkeit in zwei Urteilen: am 30. April 2025 (Az. 4 K 1312/24) und am 25. Juni 2025 (Az. 4 K 2077/24). Das Gericht sah einen weiten Gestaltungsspielraum des bayerischen Gesetzgebers als gedeckt an, unter anderem mit dem Argument, dass Einfachheit und Transparenz des Verfahrens bei einem Massenverfahren wie der Grundsteuer ein legitimes Ziel seien (Quelle: Finanzgericht München, zusammengefasst bei mein-grundsteuerwert.de).

In beiden Verfahren wurde die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen - eine letztinstanzliche Entscheidung steht also noch aus. Zusätzlich sind Popularklagen vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof anhängig. Für Verkäufer und Käufer bedeutet das: Die aktuellen Bescheide sind gültig und zu zahlen, eine rückwirkende Änderung durch den BFH ist aber nicht ausgeschlossen.

Grundsteuer bei Hausverkauf unter dem Jahr: der unterjährige Verkauf

Findet der Verkauf nicht zum Jahreswechsel, sondern mitten im Jahr statt - der häufigste Fall in der Praxis, bleiben grundsätzlich zwei Wege zu unterscheiden:

Der formale Zahlungsweg gegenüber der Gemeinde und die wirtschaftliche Aufteilung im Kaufvertrag. Der Verkäufer erhält weiterhin den vollen Jahresbescheid und muss die komplette Jahressumme zahlen. Die Zahlungspflicht endet erst mit der offiziellen Umschreibung im Kataster, und diese Bearbeitungszeiten bei Grundbuchamt und Finanzamt können sich über Monate hinziehen.

Um trotzdem fair aufzuteilen, wird im Kaufvertrag üblicherweise ein Stichtag für den Nutzen- und Lastenwechsel festgelegt - oft identisch mit dem Übergabetermin. Ab diesem Datum trägt wirtschaftlich der Käufer die Grundsteuer, auch wenn die Zurechnung dieser Verpflichtung gegenüber der Gemeinde formal erst ab dem folgenden 1. Januar erfolgt. Empfehlenswert ist, den genauen Aufteilungsmodus (taggenau nach Kalendertagen) und die Zahlungsmodalität explizit im Kaufvertrag zu benennen, statt sich auf eine formlose Absprache zu verlassen.

Grundsteuer nach dem Verkauf: Ab- oder Ummeldung nötig?

Anders als bei manchen anderen Behördengängen müssen Verkäufer die Grundsteuer in der Regel nicht selbst aktiv abmelden. Der Eigentumsübergang wird über den Notar dem Finanzamt und dem Grundbuchamt mitgeteilt, sodass die Ummeldung automatisch angestoßen wird. Der Verkäufer sollte trotzdem darauf achten, dass er tatsächlich einen neuen Bescheid oder eine Bestätigung erhält, sobald die Umschreibung erfolgt ist - erst dann endet die eigene Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinde formal.

Bis der neue Bescheid vorliegt, kann es durch die genannten Bearbeitungszeiten zu einer gefühlten Verzögerung kommen, ohne dass das ein Fehler der Behörde sein muss. Der neue Bescheid geht in der Regel per Brief zu, während einige Gemeinden inzwischen zusätzlich eine digitale Zustellung anbieten. Wer unsicher ist, welches Amt für Rückfragen zuständig ist, findet die Kontaktdaten direkt auf dem Bescheid.

Welchen Einfluss hat die Grundsteuer auf den Kaufpreis?

Die Grundsteuer ist Teil der jährlichen Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und beeinflusst damit indirekt auch die Kaufentscheidung: Ein hoher Hebesatz kann die Attraktivität eines Objekts für Käufer mindern, weil er die laufenden Kosten dauerhaft erhöht. Die Höhe der Grundsteuer hängt dabei ausschließlich vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab, nicht vom Kaufpreis der Immobilie. Ökonomisch lässt sich das über einen Kapitalisierungseffekt beschreiben:

Eine dauerhafte jährliche Mehrbelastung von 1.000 Euro entspricht bei einem angenommenen Diskontierungszinssatz von 4 Prozent rechnerisch einem Wertabschlag von rund 25.000 Euro beim Kaufpreis (Quelle: ftimmobilien24.com).

Dieses Rechenbeispiel stammt aus einer Betrachtung des Münchner Marktes und ist ein ökonomisches Prinzip, keine für Amberg oder den Landkreis Amberg-Sulzbach übertragbare Zahl. Die tatsächliche Auswirkung auf den erzielbaren Kaufpreis hängt von der jeweiligen Nachfragesituation vor Ort ab. Als Faustregel bleibt aber richtig: Wer beim Verkauf plausibel darlegen kann, dass der Hebesatz am Standort moderat ist, hat ein Argument mehr in der Preisverhandlung.

Grundsteuer in Amberg: Hebesatz und Praxisbeispiel

Als konkretes regionales Beispiel: Die Stadt Amberg hat ihren Hebesatz für Grundsteuer B zum 1. Januar 2025 von 400 Prozent auf 355 Prozent gesenkt, während der Hebesatz für Grundsteuer A unverändert bei 320 Prozent blieb (Quelle: oberpfalzecho.de, Meldung vom 27.09.2024). Die Stadt kalkulierte diese Anpassung ausdrücklich aufkommensneutral - die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollten sich also nicht verändern.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jede einzelne Immobilie gleich bleibt: Je nach den baulichen Verhältnissen der einzelnen Immobilie - also Grundstücks- und Wohnfläche - kann es im Einzelfall trotzdem zu einer höheren oder niedrigeren Belastung kommen als vor der Reform.

Für Verkäufer und Käufer in Amberg und dem Landkreis Amberg-Sulzbach lohnt sich deshalb der Blick in den aktuellen Grundsteuerbescheid der jeweiligen Immobilie, statt sich allein auf den früheren Betrag zu verlassen. Ein Hinweis am Rande: Viele Kommunen - auch in Bayern - fassen Grundsteuer und weitere kommunale Gebühren wie Abfall- oder Straßenreinigungsgebühren unter dem Sammelbegriff Grundbesitzabgaben in einem gemeinsamen Bescheid zusammen; an der rechtlich getrennten Grundlage der einzelnen Abgabenarten ändert das nichts.

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Jeder Grundsteuerschuldner kann gegen einen fehlerhaften Bescheid vorgehen. Wer den Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- oder Grundsteuerbescheid für fehlerhaft hält - etwa weil Flächenangaben nicht stimmen oder eine Ermäßigung übersehen wurde -, kann dagegen Einspruch einlegen. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids.

Häufige Fehlerquellen sind falsch erfasste Wohn- oder Nutzflächen, nicht berücksichtigte Ermäßigungen (etwa für Denkmalschutz) oder ein falsches Baujahr in der zugrunde liegenden Erklärung. Ein Einspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt (bei Bescheiden über Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag) beziehungsweise bei der Gemeinde (beim eigentlichen Grundsteuerbescheid) eingehen.

Unabhängig vom Einspruch besteht in Härtefällen die Möglichkeit eines Grundsteuererlasses: Nach § 34 Grundsteuergesetz (GrStG) kann bei bebauten Grundstücken ein Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer beantragt werden, wenn der Rohertrag um mindestens 50 Prozent gemindert ist; bei vollständigem Ertragsausfall sind bis zu 50 Prozent Erlass möglich. Der Antrag muss spätestens bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt werden, diese Frist ist nicht verlängerbar.

Unabhängig von einem laufenden Einspruchs- oder Erlassverfahren gilt: Die Zahlung der Grundsteuer ist gesetzlich vierteljährlich fällig, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG); auf Antrag lassen viele Gemeinden auch eine einmalige jährliche Zahlung zum 1. Juli zu (Quelle: § 28 GrStG, gesetze-im-internet.de). Diese Steuerpflicht besteht unabhängig vom Ausgang eines laufenden Verfahrens.

Diese Informationen ersetzen keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei einem konkreten Einspruch oder Erlassantrag empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater.

Fazit

Bei einem Hausverkauf bleibt die Grundsteuer formal Sache des Verkäufers, solange die Umschreibung nicht erfolgt ist - die anteilige Erstattung durch den Käufer ist üblich, aber nur dann gesichert, wenn sie im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt wird. In Bayern kommt seit 2025 zusätzlich das eigene Flächenmodell hinzu, das unabhängig vom Immobilienwert rechnet und dessen endgültige verfassungsrechtliche Bewertung noch aussteht. Wer diese Punkte kennt und rechtzeitig in die Vertragsverhandlung einbringt, vermeidet den häufigsten Fehler in der Praxis: doppelt für dieselbe Grundsteuer aufzukommen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag behandelt ein Steuer- und Rechtsthema und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall. Für verbindliche Aussagen zur eigenen Situation - insbesondere zur vertraglichen Gestaltung, zu Einspruchsfristen oder zu einem möglichen Erlassantrag - empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt sowie dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise der Gemeinde.

Über diesen Beitrag: Verantwortlich: Redaktion immobilienmakler-birner.de, in fachlicher Abstimmung mit Manfred Birner (Immobilienfachwirt IMI, Finanzanlagenfachmann IHK, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung seit 19.07.2021, tätig seit 1994). Rechtliche und steuerliche Angaben basieren auf den im Text verlinkten Quellen.