Sachverständiger für Immobilien Bewertung

Manfred Birner ist Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Bei der Wertermittlung der Immobilien wird neben den gesetzlichen Verfahren auf jahrelange Erfahrung gesetzt. Diese Erfahrungswerte werden durch Kaufpreissammlungen der letzten 25 Jahre zusätzlich untermauert. Mit der Kaufpreissammlung für den kompletten Landkreis ist eine realistische und faktenbasierte Wertermittlung möglich, wodurch die besten Ergebnisse erreicht werden können.
 

Sachverständiger Amberg       
        Inhaltsverzeichnis:

        I. Definition
        II. Immobilienbewertung im Erbfall
        III. Arten der Immobilienbewertung
           1. Sachwertverfahren
           2. Ertragswertverfahren
           3. Vergleichswertverfahren
        IV. Wer darf Immobilien bewerten 
        V. Wie viel kostet ein Gutachten
           1. Kurzgutachten
           2. Vollgutachten

I. Definition

Eine Grundstücks- und Immobilienbewertung wird von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt. Dieser kann eine natürliche Person oder eine Behörde sein, die über notwendige Expertise verfügt. Die Wertermittlung ist durch Rechtsnormen geregelt und ermittelt den Verkehrswert bzw. Marktwert von bebauten und unbebauten Grundstücken, sowie für grundstücksgleiche Rechte - also Immobilien. Das ist sowohl für den Immobilienkauf, sowie für den Immobilienverkauf relevant.

II. Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Mit dem Sterbetag beginnt eine gesetzliche Frist von drei Monaten, in denen man sich mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung setzen muss. Die Erbschaftssteuer errechnet sich dann auf Grundlage des Verkehrswerts, abzüglich des Steuerfreibetrags.

Es ist ratsam ein zusätzliches Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, da das Finanzamt den Wert anhand weniger, unpräziser Fakten bemisst. Das hängt unteranderem damit zusammen, dass die Wertermittlung per „Ferndiagnose“ geschieht und die Vor-Ort-Situation nicht berücksichtig wird. Ist die Schätzung infolge zu hoch, müssen mehr Steuern bezahlt werden als notwendig.

Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen keine Erbschaftssteuer fällig ist. (§13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG)

–  Kinder, die weitere 10 Jahre die Immobilie bewohnen. Die Wohnfläche darf dabei maximal 200 m2 betragen.

–  Der verwitwete Partner 10 weitere Jahre die Immobilie bewohnt. Die Wohnfläche ist dabei irrelevant.

III. Arten der Immobilienbewertung

1. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien. Dabei werden die Kosten zum aktuellen Preisniveau ermittelt, die anfallen wenn das zu bewertende Objekt neu gebaut werden würde. Anschließend wird dieser Wert noch mit den wertbeeinflussenden Umständen, sowie der Abnutzung verrechnet. Zu finden ist dieses Verfahren im §21 ImmoWertV. 

 


2. Ertragswertverfahren


Beim Ertragswertverfahren wird anhand der Mieteinnahmen einer Immobilie der Verkehrswert ermittelt. Es geht dabei aber nicht um den Wert der Immobilie an sich, sondern um den Ertrag den diese erwirtschaftet. Der Leitgedanke dieser Art der Wertermittlung ist - wie viel Gewinn/ Rendite ein potentieller Käufer mit dem Objekt erwirtschaften kann. Bewertet werden Immobilien mit Ertrags- Erzielungsabsicht, also vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien. Da dieses Verfahren sehr komplex ist wird es oft nur für vollwertige Gutachten eingesetzt.

3. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV) dient der Wertermittlung auf Grundlage von tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte. Das Marktgeschehen spielt dabei eine entscheidende Rolle und unterliegt grundsätzlich dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Es wird zwischen direktem (Vergleichswert liegt vor) und indirektem (Vergleichswert liegt nicht vor) Vergleichswertverfahren unterschieden. Gibt es keine vergleichbaren Werte und stößt der Gutachterausschuss bei der Ermittlung an die Grenzen, könnten Sachwert- oder Ertragswertverfahren die bessere Wahl sein.

IV. Wer darf Immobilien bewerten?

Grundsätzlich kann und darf jeder eine Immobilie bewerten, denn in Deutschland gibt es dazu keine genaue Regelung. Auch kann sich jeder als „Gutachter“ oder „Sachverständiger“ betiteln, da diese Begriffe nicht geschützt sind. Es gibt zwar keine Qualitätsvorschriften und Genehmigungspflichten, doch je nach Zertifizierung des Sachverständigen werden die Gutachten bei Behörden oder Gerichten anerkannt oder eben nicht. Außerdem besteht bei Fehlern des Gutachters ein hohes Haftungsrisiko.

V. Wie viel kostet ein Gutachten

1. Kurzgutachten

Das Kurzgutachten dient der schnellen Marktpreiseinschätzung einer Immobilie und richtet sich nach den gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren. Das Kurzgutachten gibt einen groben Überblick über den Objektwert und findet daher beim Immobilienkauf und -verkauf, sowie bei außergerichtlichen Einigungen wie Scheidung und Erbschaft, Anwendung. Die Kosten hierfür belaufen sich auf etwa 500€.

2. Vollgutachten

Das Vollgutachten ist das umfangreichste Gutachten und wird daher bei gerichtlichen Anlässen wie z.B. Zwangsversteigerung, Erbschaftssteuer, Feststellung des Betriebsvermögens, ... verwendet. Es findet außerdem Anwendung bei der Bonitätsprüfung für beispielsweise eine Baufinanzierung. Da für dieses Gutachten ein vereidigter Sachverständiger notwendig ist, sind die Kosten entsprechend höher. Die zu entrichtenden Kosten liegen bei ca. 0,5 - 1 % des Verkehrswertes der Immobilie.