Energieausweis - Pflicht bei Hausverkauf und Neuvermietung
Wenn man seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss man einiges beachten. Besonders wichtig dabei ist ein Dokument: der Energieausweis. Aufgrund von Gesetzanpassungen gelten verschärfte Anforderungen – was für Verkäufer und Vermieter gilt, betrifft Makler gleichermaßen.
I. Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, welches Informationen über die anfallenden Energiekosten und die energetische Effizienz eines Gebäudes liefert. Der energetische Zustand wird vor allem durch Kennzahlen zu Heizöl, Erdgas oder Strom beschrieben. Die gewonnenen Daten ermöglichen potenziellen Käufern oder Mietern einen objektiven Vergleich verschiedener Immobilien und erleichtern die künftige Kostenkalkulation.
II. Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis
Es wird grundsätzlich zwischen zwei Formen des Energieausweises unterschieden. Welcher Ausweis benötigt wird, hängt vom Gebäudetyp, Baujahr und den Wohneinheiten ab.
1. Der Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch aller Bewohner eines gesamten Gebäudes in der Vergangenheit. Er bildet den sogenannten Endenergieverbrauchskennwert ab.
Der Kennwert hängt stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ab. Leerstände und klimatische Schwankungen (z. B. kalter vs. milder Winter) müssen rechnerisch berücksichtigt werden.
Zulässig für: Immobilien mit 5 oder mehr Wohneinheiten sowie Wohnhäuser, die bereits der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen.
2. Der Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis weist nicht den vergangenen Verbrauch aus, sondern ermittelt den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes auf Basis seiner baulichen Substanz.
Hierfür fließen technische Daten wie Baujahr, Gebäudetyp, Wanddämmung, Qualität der Fenster sowie die Effizienz der Heizungsanlage in ein detailliertes Berechnungsverfahren ein.
Verpflichtend für: Wohngebäude mit 1 bis 4 Wohneinheiten, die vor der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet und seitdem nicht energetisch saniert wurden.
III. Ist ein Energieausweis Pflicht?
Ja – die Pflicht besteht bereits seit 2009. Spätestens bei der Immobilienbesichtigung muss dem Interessenten ein gültiger Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Seit 2014 sind Verkäufer und Vermieter zudem verpflichtet, die energetischen Kennwerte schon in kommerziellen Immobilienanzeigen anzugeben. Der Energieausweis wird hierzu meist direkt in das Exposé integriert.
Wird der Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt, fehlen Pflichtangaben im Inserat oder ist das Dokument veraltet bzw. unvollständig, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar. Es drohen empfindliche Bußgelder von bis zu 15.000 €.
IV. Gesetzesneuerungen (GEG)
Um die Regelungen zum Energiesparrecht im Gebäudebereich zu vereinfachen, wurden das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Seit dem 01. November 2020 gilt das einheitliche Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die alten Verordnungen abgelöst und die Standards modernisiert hat.
V. Was muss im Energieausweis enthalten sein?
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben müssen folgende Kerndaten enthalten sein:
Ein Energieausweis besitzt eine Gültigkeit von 10 Jahren. Aufgrund gesetzlicher Übergangsfristen für Ausweise, die zwischen 2007 und 2021 ausgestellt wurden, empfiehlt sich bei Bestandsdokumenten der Blick in den § 112 GEG.
VI. Wer erstellt den Energieausweis?
Ein Energieausweis darf nicht von jedermann ausgestellt werden. Die Ausstellungsberechtigung ist gesetzlich im § 88 GEG geregelt und setzt eine qualifizierte Ausbildung voraus.
Ausstellungsberechtigt sind Personen mit baunahem Hochschulabschluss (z. B. Architekten, Ingenieure) oder bestimmte Handwerker und Techniker mit passender Fortbildung für energiesparendes Bauen. Fehlerhafte oder ohne Berechtigung ausgestellte Zertifikate sind ungültig und können Bußgelder nach sich ziehen.
VII. Was kostet der Energieausweis?
Die Kosten richten sich stark nach der Ausweisart und dem Erfassungsaufwand. Ein Verbrauchsausweis ist meist günstiger und beginnt online teils ab etwa 50 bis 100 €. Der aufwendigere Bedarfsausweis, für den präzise Gebäudedaten vor Ort erhoben oder ausführlich geprüft werden müssen, liegt in der Regel zwischen 300 € und 500 €.
Bei Beauftragung eines qualifizierten Immobilienmaklers mit dem Verkauf Ihrer Immobilie gehört die professionelle Erstellung des passenden Energieausweises in der Regel zum Serviceumfang dazu.