Immobilien Exposé - Das ist zu beachten
Das Immobilien Exposé ist immer dann relevant, wenn man eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte. Doch was genau steckt dahinter?
I. Was ist ein Exposé
Bei einem Immobilien Exposé oder Exposee handelt es sich in der Immobilienwirtschaft um die detaillierte Beschreibung einer Immobilie. Das Exposé dient der Vermittlung erster Informationen über das zu verkaufende bzw. zu vermietende Objekt. Es verfolgt das Ziel einer besseren Vermarktung und soll die Neugier von potenziellen Interessenten wecken.
Oftmals findet man in der Fachliteratur auch den Begriff „Prospekt“. Dieser wird vorwiegend für fertiggestellte Immobilien verwendet, wohingegen geplante Immobilienprojekte als Exposé bezeichnet werden.
II. Wie erstellt man ein Exposé
Grundsätzlich wird ein Exposé vom Immobilienmakler erstellt. Es ist jedoch ebenso möglich, dass der Verkäufer oder Vermieter das Exposé in Eigenregie anfertigt.
Der erste Eindruck zählt – deshalb sollte das Exposé aussagekräftig und professionell gestaltet sein. Es fungiert als Visitenkarte der Immobilie und spiegelt die Kompetenz des Anbieters wider.
Bei der Anfertigung gibt es zwar keine starren gesetzlichen Layout-Vorgaben, es empfiehlt sich jedoch, ein klassisches DIN A4-Format zu wählen und das Exposé sowohl in ausgedruckter Form als auch als digitales PDF-Dokument bereitzustellen.
Stichpunktartige Aufzählungen sorgen für Übersichtlichkeit und hohe Leserlichkeit. Bei der eigentlichen Objektbeschreibung sind konkrete, detaillierte und sachliche Angaben erforderlich.
Nein – grundsätzlich unterscheidet sich der Aufbau nicht. Bei einem Haus kommen lediglich spezifische Zusatzpunkte hinzu, wie etwa die Grundstücksgröße, der Garten oder Nebengebäude, die im Exposé ergänzt werden müssen.
III. Was gehört in ein Exposé
Aufmerksamkeit und Interesse an der Immobilie zu wecken ist essenziell. Eine ansprechende, prägnante Überschrift eignet sich dafür ideal. Sobald das Interesse geweckt ist, müssen alle wesentlichen Fakten strukturiert vermittelt werden.
Die wichtigsten Pflicht- und Kernangaben im Überblick:
Hochwertige und scharfe Fotos von innen und außen sind das A und O. Neben der richtigen Belichtung können dekorative Elemente oder ein professionelles Home Staging sehr wirkungsvoll sein. Wichtig ist, die Bilder mit kurzen Beschreibungen zu versehen. Subjektive Werbewörter („wunderschön“, „gigantisch“, „atemberaubend“) sollten vermieden werden – sachliche Fakten überzeugen mehr.
Eine detaillierte Objektbeschreibung darf ebenfalls nicht fehlen. Richten Sie die Wortwahl gezielt an die gewünschte Zielgruppe: Ein Single hat andere Anforderungen an eine Wohnung als eine Familie oder Senioren.
Relevante Aspekte sind zudem das Baujahr, der Zustand (Neu- oder Altbau, erfolgte Renovierungen/Sanierungen mit Jahreszahl) sowie die Ausstattung (Balkon, Kamin, Pool, Aufzug, Einbauküche). Auch der Lageplan inklusive Adresse oder Stadtteil sowie Informationen zur Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, ÖPNV) gehören dazu. Ein unverzichtbarer Bestandteil ist der Energieeffizienzausweis.
– Alleinstellungsmerkmale hervorheben: Was unterscheidet die Immobilie von anderen Angeboten am Markt?
– Virtuelle Rundgänge & Videos: Ein professionelles Vermarktungsvideo ermöglicht Kaufinteressenten eine Online-Besichtigung und sorgt für qualitativ hochwertigere Anfragen.
IV. Ist ein Exposé Pflicht
Da der Gesetzgeber für Immobilienangebote zahlreiche Pflichtangaben (insbesondere zum Energieausweis und den wesentlichen Objektdaten) vorschreibt, ist die Erstellung eines Exposés in der Praxis verpflichtend. Immobilienmakler sind rechtlich dazu angehalten, diese Transparenz zu gewährleisten.
Detaillierte rechtliche Vorgaben hierzu sind unter anderem im § 10 Abs. 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) geregelt.
V. Wie verbindlich ist ein Exposé
Grundsätzlich besitzt ein Exposé eine hohe rechtliche Verbindlichkeit. Potenzielle Käufer müssen sich auf die dort aufgeführten Angaben verlassen können, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen und Objekte miteinander zu vergleichen (z.B. bzgl. Preis, Wohnfläche oder Raumaufteilung).
Alle im Exposé gemachten Angaben müssen der Wahrheit entsprechen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH vom Januar 2018) gehören im Exposé zugesicherte Eigenschaften zur vertraglichen Beschaffenheit des Objekts – selbst dann, wenn diese Details nicht noch einmal explizit im notariellen Kaufvertrag wiederholt werden.
VI. Wer haftet für falsche Angaben im Exposé
Für die Korrektheit aller Angaben im Exposé haftet in erster Linie der Verkäufer bzw. Vermieter. Selbst wenn ein Makler mit der Erstellung beauftragt wurde, bleibt der Eigentümer dafür verantwortlich, dass alle Daten der Wahrheit entsprechen. Um rechtlichen Risiken vorzubeugen, arbeiten Makler und Eigentümer häufig mit klar formulierten Haftungsvorbehalten.
VII. Was kostet ein Exposé
Das Exposé ist das zentrale Marketinginstrument für den erfolgreichen Verkauf. Die Kosten für eine professionelle Erstellung durch Agenturen oder Grafiker belaufen sich meist auf mehrere hundert Euro. Werden zusätzlich ein Immobilienfotograf, Drohnenaufnahmen oder Grundriss-Aufbereitungsdienste in Anspruch genommen, kommen entsprechende Honorare hinzu. Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers ist die professionelle Erstellung des Exposés in der Regel in der Maklerleistung enthalten.