Immobilie verkaufen

Egal ob man sein Haus oder Eigentumswohnung verkaufen m√∂chte, wer seine Immobilie verkauft muss einiges beachten. Dieser Vorgang ist sehr¬†zeit- und planungsintensiv, eine professionelle Unterst√ľtzung durch einen Immobilienmakler ist daher oft die beste Entscheidung. Es k√∂nnen¬†pers√∂nliche¬†(z.B. Erbschaft, Scheidung, Umzug, ‚Ķ) oder¬†wirtschaftliche Gr√ľnde¬†f√ľr einen Immobilienverkauf sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist der Auszug des Mieters ein idealer Zeitpunkt, da f√ľr freistehende Immobilien grunds√§tzlich h√∂here Verkaufspreise erzielt werden k√∂nnen. Ebenso ist die aktuelle Nachfragesituation und das geringe Angebot ein Grund, der¬†f√ľr den Immobilienverkauf¬†spricht.¬†
Der¬†aktuelle Immobilienpreisindex¬†f√ľr Deutschland zeigt, dass der Wert von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- und Mehrfamilienh√§usern stetig ansteigt. Das spiegelt sich auch in den Angebotspreisen der Immobilien wider - diese befinden sich auf einem Allzeithoch. Immobilieneigentum wird immer beliebter, demnach ist aktuell ein idealer Zeitpunkt f√ľr Immobilienbesitzer, ihre¬†Immobilie mit Gewinn zu verkaufen.
Beim Verkauf einer Immobilie spielt es eine Rolle, ob diese, wie bereits erwähnt, vermietet oder leerstehend ist. Ist sie vermietet gibt es einige rechtliche Aspekte zu beachten wie z.B. dem Mieterschutz. Bei einem Mehrparteienhaus ist zudem entscheidend, ob dieses teilweise oder komplett verkauft wird.

Unterlagen f√ľr den Immobilienverkauf
Damit das Objekt professionell angeboten werden kann, sind diverse Unterlagen notwendig.¬†Ein korrekt ausgestellter¬†Energieausweis¬†ist hierbei z.B. ein verpflichtendes Dokument, welches verbindliche Auskunft √ľber den ben√∂tigten Energiebedarf bzw. Energieverbrauch der Immobilie gibt. Der Energieausweis muss sp√§testens bei der Besichtigung vorliegen - das ist √ľbrigens¬†verpflichtend. Wird er zu einem sp√§teren Zeitpunkt nachgereicht, ist nicht korrekt oder gar gef√§lscht, drohen Bu√ügelder von bis zu 15.000‚ā¨ (¬ß27¬†EnEv, 2014). Je nach Objekt kostet der Energieausweis in der Regel nicht mehr als 500‚ā¨.¬†Hierbei unterst√ľtzen wir als Immobilienmakler gerne und erstellen den Energieausweis bei Auftragsvergabe sogar kostenlos.¬†

Wertermittlung der Immobilie 
Liegen die ben√∂tigten Dokumente vor, ist es f√ľr einen erfolgreichen Immobilienverkauf essenziell, den aktuellen¬†Markt-/ Verkehrswert¬†des Objekts zu kennen. Daf√ľr sind Marktkenntnisse, Jahre lange Erfahrung und bestenfalls eine Datensammlung der verkauften Immobilien aus den letzten Jahren erforderlich.
Ein zu niedriger oder zu hoch angesetzter Preis f√ľr die Immobilie kostet unter Umst√§nden Zeit, Geld und √Ąrger, daher sollte man die¬†Immobilie professionell einwerten¬†lassen. Ein¬†Sachverst√§ndiger f√ľr Immobilien hat in der Regel einen genauen Markt√ľberblick und eine eigene Kaufpreis-Sammlung und ist in der Lage, einen realistischen und angemessenen Verkaufspreis ermitteln zu k√∂nnen.

Expos√© ‚Äď was muss rein?¬†
Damit sich die Interessenten ein Bild von der Immobilie machen k√∂nnen, ben√∂tigt man ein¬†Expos√©. Darin wird das Objekt so ansprechend wie n√∂tig und so realistisch wie m√∂glich dargestellt. Saubere Fenster, B√∂den und ein gepflegter Garten sind ebenso wichtig wie qualitativ hochwertige Bilder mit guter Belichtung. Das sorgt f√ľr den guten ersten Eindruck ‚Äď der ja bekanntlich z√§hlt.
Wichtig:¬†Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen k√∂nnen den Wert der Immobilie nochmals steigern, jedoch sollten die daf√ľr anfallenden Kosten ber√ľcksichtigt werden.
Tipp:¬†Durch¬†‚ÄěHome Staging‚Äú¬†k√∂nnen leerstehende Immobilien oder einzelne R√§ume ‚Äěadaptiert‚Äú werden. Dabei wird durch gezielten Einsatz von Farbe, Dekorationen und M√∂beln ein wohnliches Ambiente geschaffen. Dem Interessenten werden so Anregungen f√ľr die Einrichtung mit dem eigenen Mobiliar gegeben, was verkaufsf√∂rdernd ist und den Verkaufspreis, laut Umfragen, um bis zu 15% erh√∂hen kann.

Das Expos√© muss das Kaufinteresse wecken und besteht neben den Fotos aus einem¬†Deckblatt, den¬†Eckdaten¬†(Zimmeranzahl, Quadratmeter, Baujahr, etc.), dem¬†Grundriss¬†(der Immobilie und des Grundst√ľcks, falls vorhanden) und der¬†Objektbeschreibung. Die Beschreibung des Objekts soll in erster Linie informieren, aber dennoch auf sachliche und ehrliche Art und Weise Emotionen wecken und die wichtigsten Vorz√ľge der Immobilie darstellen.¬†Wichtige Extras¬†und Besonderheiten, wie z.B. Garten, Swimmingpool oder Wintergarten sollten ebenso wie¬†m√∂gliche M√§ngel¬†aufgef√ľhrt werden.
F√ľr ein gelungenes Expos√© bedarf es Zeit und als ‚ÄěVisitenkarte‚Äú der Immobilie sagt es viel √ľber die¬†Qualit√§ten des Maklers¬†oder des Verk√§ufers aus.

Möglichkeiten der Immobilienvermarktung 
Mit der Fertigstellung des Expos√©s kann die Immobilie angeboten und vermarktet werden. Wohingegen fr√ľher lediglich Inserate in der Tageszeitung oder das Verteilen von Flyern noch ganz gut funktioniert hat, ging der Trend zu den Internetportalen √ľber. Daher ist es ratsam sein Objekt auf den¬†einschl√§gigsten Immobilienportalen¬†zu ver√∂ffentlichen. Diese Variante bel√§uft sich je nach Laufzeit und zus√§tzlicher Hervorhebungen schnell auf ein paar¬†hunderte Euro. Die¬†effizienteste Option¬†sind die¬†Maklerdatenbanken, dort sind interessierte Immobilienk√§ufer eingetragen, die nur noch auf eine Nachricht warten. Hat man einen professionellen Makler zur Seite, besteht die M√∂glichkeit eines¬†‚ÄěSecret Sale¬īs‚Äú, bei dem nur ausgew√§hlte Interessenten die Immobilie zum Kauf angeboten bekommen, ohne das Immobilienangebot √∂ffentlich anbieten zu m√ľssen.
Vorteil:¬†Die Privatsph√§re bleibt maximal gewahrt und das Angebot ist grunds√§tzlich exklusiver, was oftmals zu schnelleren Kaufentscheidungen f√ľhrt.

Besichtigungen durchf√ľhren¬†
Haben sich die ersten Kaufinteressenten gefunden, k√∂nnen Besichtigungen durchgef√ľhrt werden. Vorab empfiehlt es sich, potentielle K√§ufer in einem¬†telefonischen Vorgespr√§ch¬†zu selektieren, das erspart viel Zeit und unn√∂tigen Aufwand. Nach einer erfolgreichen Besichtigung und einem grunds√§tzlich bekundeten Kaufinteresse sollte man sich auf¬†Preisverhandlungen einstellen. Hierzu ist es empfehlenswert, sich professionelle Unterst√ľtzung eines erfahrenen und renommierten Immobilienmaklers zu holen. Dieser verf√ľgt √ľber das n√∂tige Verhandlungsgeschickt und fundierte Erfahrungen, um den Kaufpreis der Immobilie im Sinne des Verk√§ufers zu realisieren.
Anschlie√üend sollte die¬†Zahlungsf√§higkeit/ Bonit√§t¬†des potentiellen K√§ufers gepr√ľft werden. Kann der geforderte Preis f√ľr das Objekt bezahlt werden, wird vom Makler der notarielle Kaufvertrag vorbereitet bzw. der Entwurf des notariellen Kauvertrages beim Notariat angefordert.

Kaufvertrag von Immobilien ‚Äď Inhalt und Ablauf¬†
Unabh√§ngig von einem Haus- oder Wohnungsverkauf ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages notwendig. In einem Vorgespr√§ch mit dem Notar werden die¬†Personalien¬†von K√§ufer und Verk√§ufer aufgenommen,¬†rechtliche Fragen¬†er√∂rtert, das¬†Grundbuch¬†gepr√ľft und der Kaufvertrag f√ľr die Immobilie aufgesetzt.

Inhaltlich¬†umfasst der¬†Kaufvertrag¬†f√ľr Immobilien alle Rechte und Pflichten von K√§ufer und Verk√§ufer, dazu geh√∂ren unter anderen:
  • Personalien¬†beider Parteien
  • Kaufgegenstand¬†(= Haus, Wohnung oder Grundst√ľck), inkl. m√∂glicher rechtlicher Gegebenheiten wie z. B. Grundschulden oder Nutzungsrechte
  • Ausstattung¬†(leerstehend oder m√∂bliert und mit welchem Mobiliar)
  • Objektzustand¬†(bei vorhandenen M√§ngeln muss gekl√§rt werden, ob diese im Kaufvertrag erw√§hnt werden m√ľssen)
  • Gew√§hrleistungshaftung¬†(‚ÄěGekauft wie gesehen‚Äú, der Verk√§ufer haftet nicht f√ľr sp√§ter entdeckte M√§ngel)
  • Nebenkostenaufteilung¬†und¬†Jahresendabrechnung
  • Kaufpreis¬†mit¬†Zahlungstermin
  • Zahlungsmodalit√§t¬†(Anzahlung, Ratenzahlung oder wird der Kaufpreis komplett bezahlt)
  • Verzugszinsen¬†(falls das Objekt nicht zum √úbergabetermin √ľbergeben wird)
  • √úbergabetermin
  • Usw.

Ist der Kaufvertrag erstellt, haben beide Vertragsparteien Zeit diesen zu pr√ľfen. Sollten √Ąnderungen oder Anpassungen notwendig sein, werden diese im Vertrag ber√ľcksichtigt und vom Notariat in den Vertrag eingepflegt. Daraufhin verliest der Notar unter Anwesenheit von K√§ufer und Verk√§ufer den Kaufvertrag. Anschlie√üend wird der Kaufvertrag¬†unter Anwesenheit¬†des Notars unterzeichnen. Mit Unterschrift des Notars und aller beteiligten Parteien gilt der Vertrag in der Regel als¬†rechtswirksam¬†geschlossen und ist f√ľr beide Seiten verbindlich. Die Immobilie wechselt mit Eingang des Kaufpreises auf dem Bankkonto ihren Besitzer, der sodann als neuer Eigent√ľmer im Grundbuch eingetragen wird.

Wichtig:¬†F√ľr den Verk√§ufer kann eine¬†Spekulationssteuer¬†anfallen, wenn er innerhalb von¬†10 Jahren¬†die Immobilie verkaufen m√∂chte.
Ausnahmen: Bei kompletter oder teilweiser Selbstnutzung (= mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren) fallen keine Steuern auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn an, ebenso nicht, wenn 10 Jahre des Immobilienbesitzes vergangen sind.
Achtung:¬†Beim Verkauf¬†mehrerer Immobilien¬†innerhalb von¬†5 Jahren¬†kann gewerblicher Grundst√ľckshandel unterstellt werden und erhebliche¬†steuerliche Nachteile¬†drohen.¬†

Offener Baukredit & Fazit 
Abschlie√üend ist zu erw√§hnen, dass m√∂gliche Baukredite noch zur√ľckgezahlt werden m√ľssen. Bei einer vorzeitigen R√ľckzahlung fordert die Bank in der Regel eine¬†Vorf√§lligkeitsentsch√§digung, welche schnell mehrere tausend Euro an Mehrkosten f√ľr den Verk√§ufer bedeuten kann.
Vermeiden¬†kann man dies zum Beispiel indem zeitnah eine neue Immobilie zugelegt wird, damit der Baukredit mit der neuen Sicherheit/ Immobilie weiterl√§uft (=Objekttausch). Es besteht auch die M√∂glichkeit eines ‚ÄěSchuldnertausches‚Äú, dabei √ľbernimmt der neue K√§ufer den bestehenden Kredit.
Jedoch sollte es bei der momentan vorherrschenden, historisch niedrigen Zinssituation m√∂glich sein,¬†g√ľnstig umzufinanzieren¬†oder die Vorf√§lligkeitsentsch√§digung auf ein Minimum zu reduzieren.
Fazit:¬†Will oder muss man die eigene Immobilie verkaufen, kann das mit erheblichen Aufwand verbunden sein und birgt unter Umst√§nden unvorhergesehene Risiken. Um einen schnellen und vor allem sicheren Immobilienverkauf herbeizuf√ľhren ist es ratsam, sich¬†professionelle Hilfe durch einen renommierten Immobilienmakler¬†zu holen.¬†