Immobilie verkaufen
Egal ob man sein Haus oder Eigentumswohnung verkaufen möchte, wer seine Immobilie verkauft muss einiges beachten. Dieser Vorgang ist sehr zeit- und planungsintensiv, eine professionelle Unterstützung durch einen Immobilienmakler ist daher oft die beste Entscheidung. Es können persönliche (z.B. Erbschaft, Scheidung, Umzug, …) oder wirtschaftliche Gründe für einen Immobilienverkauf sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist der Auszug des Mieters ein idealer Zeitpunkt, da für freistehende Immobilien grundsätzlich höhere Verkaufspreise erzielt werden können. Ebenso ist die aktuelle Nachfragesituation und das geringe Angebot ein Grund, der für den Immobilienverkauf spricht.
Der aktuelle Immobilienpreisindex für Deutschland zeigt, dass der Wert von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- und Mehrfamilienhäusern stetig ansteigt. Das spiegelt sich auch in den Angebotspreisen der Immobilien wider - diese befinden sich auf einem Allzeithoch. Immobilieneigentum wird immer beliebter, demnach ist aktuell ein idealer Zeitpunkt für Immobilienbesitzer, ihre Immobilie mit Gewinn zu verkaufen.
Beim Verkauf einer Immobilie spielt es eine Rolle, ob diese, wie bereits erwähnt, vermietet oder leerstehend ist. Ist sie vermietet gibt es einige rechtliche Aspekte zu beachten wie z.B. dem Mieterschutz. Bei einem Mehrparteienhaus ist zudem entscheidend, ob dieses teilweise oder komplett verkauft wird.
Unterlagen für den Immobilienverkauf
Damit das Objekt professionell angeboten werden kann, sind diverse Unterlagen notwendig. Ein korrekt ausgestellter Energieausweis ist hierbei z.B. ein verpflichtendes Dokument, welches verbindliche Auskunft über den benötigten Energiebedarf bzw. Energieverbrauch der Immobilie gibt. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen - das ist übrigens verpflichtend. Wird er zu einem späteren Zeitpunkt nachgereicht, ist nicht korrekt oder gar gefälscht, drohen Bußgelder von bis zu 15.000€ (§27 EnEv, 2014). Je nach Objekt kostet der Energieausweis in der Regel nicht mehr als 500€. Hierbei unterstützen wir als Immobilienmakler gerne und erstellen den Energieausweis bei Auftragsvergabe sogar kostenlos.
Wertermittlung der Immobilie
Liegen die benötigten Dokumente vor, ist es für einen erfolgreichen Immobilienverkauf essenziell, den aktuellen Markt-/ Verkehrswert des Objekts zu kennen. Dafür sind Marktkenntnisse, Jahre lange Erfahrung und bestenfalls eine Datensammlung der verkauften Immobilien aus den letzten Jahren erforderlich.
Ein zu niedriger oder zu hoch angesetzter Preis für die Immobilie kostet unter Umständen Zeit, Geld und Ärger, daher sollte man die Immobilie professionell einwerten lassen. Ein Sachverständiger für Immobilien hat in der Regel einen genauen Marktüberblick und eine eigene Kaufpreis-Sammlung und ist in der Lage, einen realistischen und angemessenen Verkaufspreis ermitteln zu können.
Exposé – was muss rein?
Damit sich die Interessenten ein Bild von der Immobilie machen können, benötigt man ein Exposé. Darin wird das Objekt so ansprechend wie nötig und so realistisch wie möglich dargestellt. Saubere Fenster, Böden und ein gepflegter Garten sind ebenso wichtig wie qualitativ hochwertige Bilder mit guter Belichtung. Das sorgt für den guten ersten Eindruck – der ja bekanntlich zählt.
Wichtig: Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen können den Wert der Immobilie nochmals steigern, jedoch sollten die dafür anfallenden Kosten berücksichtigt werden.
Tipp: Durch „Home Staging“ können leerstehende Immobilien oder einzelne Räume „adaptiert“ werden. Dabei wird durch gezielten Einsatz von Farbe, Dekorationen und Möbeln ein wohnliches Ambiente geschaffen. Dem Interessenten werden so Anregungen für die Ein- richtung mit dem eigenen Mobiliar gegeben, was verkaufsfördernd
ist und den Verkaufspreis, laut Umfragen, um bis zu 15% erhöhen kann.
Das Exposé muss das Kaufinteresse wecken und besteht neben den Fotos aus einem Deckblatt, den Eckdaten (Zimmeranzahl, Quadratmeter, Baujahr, etc.), dem Grundriss (der Immobilie und des Grundstücks, falls vorhanden) und der Objektbeschreibung. Die Beschreibung des Objekts soll in erster Linie informieren, aber dennoch auf sachliche und ehrliche Art und Weise Emotionen wecken und die wichtigsten Vorzüge der Immobilie darstellen. Wichtige Extras und Besonderheiten, wie z.B. Garten, Swimmingpool oder Wintergarten sollten ebenso wie mögliche Mängel aufgeführt werden.
Für ein gelungenes Exposé bedarf es Zeit und als „Visitenkarte“ der Immobilie sagt es viel über die Qualitäten des Maklers oder des Verkäufers aus.
Möglichkeiten der Immobilienvermarktung
Mit der Fertigstellung des Exposés kann die Immobilie angeboten und vermarktet werden. Wohingegen früher lediglich Inserate in der Tageszeitung oder das Verteilen von Flyern noch ganz gut funktioniert hat, ging der Trend zu den Internetportalen über. Daher ist es ratsam sein Objekt auf den einschlägigsten Immobilienportalen zu veröffentlichen. Diese Variante beläuft sich je nach Laufzeit und zusätzlicher Hervorhebungen schnell auf ein paar hunderte Euro. Die effizienteste Option sind die Maklerdatenbanken, dort sind interessierte Immobilienkäufer eingetragen, die nur noch auf eine Nachricht warten. Hat man einen professionellen Makler zur Seite, besteht die Möglichkeit eines „Secret Sale´s“, bei dem nur ausgewählte Interessenten die Immobilie zum Kauf angeboten bekommen, ohne das Immobilienangebot öffentlich anbieten zu müssen.
Vorteil: Die Privatsphäre bleibt maximal gewahrt und das Angebot ist grundsätzlich exklusiver, was oftmals zu schnelleren Kaufentscheidungen führt.
Besichtigungen durchführen
Haben sich die ersten Kaufinteressenten gefunden, können Besichtigungen durchgeführt werden. Vorab empfiehlt es sich, potentielle Käufer in einem telefonischen Vorgespräch zu selektieren, das erspart viel Zeit und unnötigen Aufwand. Nach einer erfolgreichen Besichtigung und einem grundsätzlich bekundeten Kaufinteresse sollte man sich auf Preisverhandlungen einstellen. Hierzu ist es empfehlenswert, sich professionelle Unterstützung eines erfahrenen und renommierten Immobilienmaklers zu holen. Dieser verfügt über das nötige Verhandlungsgeschickt und fundierte Erfahrungen, um den Kaufpreis der Immobilie im Sinne des Verkäufers zu realisieren.
Anschließend sollte die Zahlungsfähigkeit/ Bonität des potentiellen Käufers geprüft werden. Kann der geforderte Preis für das Objekt bezahlt werden, wird vom Makler der notarielle Kaufvertrag vorbereitet bzw. der Entwurf des notariellen Kauvertrages beim Notariat angefordert.
Kaufvertrag von Immobilien – Inhalt und Ablauf
Unabhängig von einem Haus- oder Wohnungsverkauf ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages notwendig. In einem Vorgespräch mit dem Notar werden die Personalien von Käufer und Verkäufer aufgenommen, rechtliche Fragen erörtert, das Grundbuch geprüft und der Kaufvertrag für die Immobilie aufgesetzt.
Inhaltlich umfasst der Kaufvertrag für Immobilien alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, dazu gehören unter anderen:
- Personalien beider Parteien
- Kaufgegenstand (= Haus, Wohnung oder Grundstück), inkl. möglicher rechtlicher Gegebenheiten wie z. B. Grundschulden oder Nutzungsrechte
- Ausstattung (leerstehend oder möbliert und mit welchem Mobiliar)
- Objektzustand (bei vorhandenen Mängeln muss geklärt werden, ob diese im Kaufvertrag erwähnt werden müssen)
- Gewährleistungshaftung („Gekauft wie gesehen“, der Verkäufer haftet nicht für später entdeckte Mängel)
- Nebenkostenaufteilung und Jahresendabrechnung
- Kaufpreis mit Zahlungstermin
- Zahlungsmodalität (Anzahlung, Ratenzahlung oder wird der Kaufpreis komplett bezahlt)
- Verzugszinsen (falls das Objekt nicht zum Übergabetermin übergeben wird)
- Übergabetermin
- Usw.
Ist der Kaufvertrag erstellt, haben beide Vertragsparteien Zeit diesen zu prüfen. Sollten Änderungen oder Anpassungen notwendig sein, werden diese im Vertrag berücksichtigt und vom Notariat in den Vertrag eingepflegt. Daraufhin verliest der Notar unter Anwesenheit von Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Anschließend wird der Kaufvertrag unter Anwesenheit des Notars unterzeichnen. Mit Unterschrift des Notars und aller beteiligten Parteien gilt der Vertrag in der Regel als rechtswirksam geschlossen und ist für beide Seiten verbindlich. Die Immobilie wechselt mit Eingang des Kaufpreises auf dem Bankkonto ihren Besitzer, der sodann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Wichtig: Für den Verkäufer kann eine Spekulationssteuer anfallen, wenn er innerhalb von 10 Jahren die Immobilie verkaufen möchte.
Ausnahmen: Bei kompletter oder teilweiser Selbstnutzung (= mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren) fallen keine Steuern auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn an, ebenso nicht, wenn 10 Jahre des Immobilienbesitzes vergangen sind.
Achtung: Beim Verkauf mehrerer Immobilien innerhalb von 5 Jahren kann gewerblicher Grundstückshandel unterstellt werden und erhebliche steuerliche Nachteile drohen.
Offener Baukredit & Fazit
Abschließend ist zu erwähnen, dass mögliche Baukredite noch zurückgezahlt werden müssen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung fordert die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche schnell mehrere tausend Euro an Mehrkosten für den Verkäufer bedeuten kann.
Vermeiden kann man dies zum Beispiel indem zeitnah eine neue Immobilie zugelegt wird, damit der Baukredit mit der neuen Sicherheit/ Immobilie weiterläuft (=Objekttausch). Es besteht auch die Möglichkeit eines „Schuldnertausches“, dabei übernimmt der neue Käufer den bestehenden Kredit.
Jedoch sollte es bei der momentan vorherrschenden, historisch niedrigen Zinssituation möglich sein, günstig umzufinanzieren oder die Vorfälligkeitsentschädigung auf ein Minimum zu reduzieren.
Fazit: Will oder muss man die eigene Immobilie verkaufen, kann das mit erheblichen Aufwand verbunden sein und birgt unter Umständen unvorhergesehene Risiken. Um einen schnellen und vor allem sicheren Immobilienverkauf herbeizuführen ist es ratsam, sich professionelle Hilfe durch einen renommierten Immobilienmakler zu holen.
