Immobilie kaufen
Seit der Finanzkrise 2008 sind die Zinsen auf einen historisch niedrigen Niveau, demnach war es noch nie so einfach einen Kredit für eine Baufinanzierung zu erhalten.
Immobilie kaufen - was spricht für den Immobilienkauf?
Zum einen wird durch den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses, Vermögen aufgebaut.
Beim Vermieten werden zusätzlich Mieteinnahmen erwirtschaftet und unabhängig einer Weitervermietung oder der Erfüllung des eigenen Wohntraums, die Immobilie bleibt als Vermögenswert bestehen.
Zudem kann der Wert der Immobilie stetig steigen, was die aktuelle Marktlage bestätigt. Das ist unteranderen den niedrigen Zinsen geschuldet, dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien enorm an.
Anders als beim mieten einer Immobilie ist man unabhängig von steigenden Mietpreisen und kann größeren Einfluss auf die Gestaltung und Ausstattung der Wohnung/ des Hauses nehmen.
Beim Vermieten werden zusätzlich Mieteinnahmen erwirtschaftet und unabhängig einer Weitervermietung oder der Erfüllung des eigenen Wohntraums, die Immobilie bleibt als Vermögenswert bestehen.
Zudem kann der Wert der Immobilie stetig steigen, was die aktuelle Marktlage bestätigt. Das ist unteranderen den niedrigen Zinsen geschuldet, dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien enorm an.
Anders als beim mieten einer Immobilie ist man unabhängig von steigenden Mietpreisen und kann größeren Einfluss auf die Gestaltung und Ausstattung der Wohnung/ des Hauses nehmen.
Möchte man eine Immobilie kaufen, gibt es einiges zu beachten.
Der Kaufpreis einer Immobilie kann je nach Marktsituation stark variieren, um den Markt-/ Verkehrswert des Objektes zu ermitteln, empfiehlt sich ein Sachverständiger für Immobilienbewertung. Zusätzlich zum Kaufpreis sind noch die sogenannten Kaufnebenkosten zu entrichten. Kaufnebenkosten sind Kosten die bei jedem Immobilienkauf anfallen, da hierfür Dritte mit einbezogen werden müssen.
Dazu gehört in den meisten Fällen eine Maklerprovision (=Courtage), welche je nach Region drei bis sieben Prozent des Kaufpreises beträgt und die Vergütung des Immobilienmaklers darstellt.Unabdingbar sind jedoch die Notar- und Grundbuchkosten. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass jeder Immobilienkaufvertrag vom Notar beurkundet werden muss. Anschließend muss der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen werden, dies geschieht auch durch den Notar.
Dieser Kostenblock schlägt mit ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises zu buche.
Abschließend ist die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei den Kaufnebenkosten noch zu erwähnen. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises der Immobilie. In Bayern beträgt der Steuersatz seit 1998 lediglich 3,5%. Spitzenreiter sind mit 6,5% Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg.
Abschließend ist die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei den Kaufnebenkosten noch zu erwähnen. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises der Immobilie. In Bayern beträgt der Steuersatz seit 1998 lediglich 3,5%. Spitzenreiter sind mit 6,5% Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg.
Weiterhin sollten zwingend Rücklagen für künftige Reparaturen und Instandhaltungen gebildet werden.
Diese Rücklagen dienen ausschließlich dem Werterhalt des Gebäudes und sind auch nur dafür zu verwenden.
Diese Rücklagen dienen ausschließlich dem Werterhalt des Gebäudes und sind auch nur dafür zu verwenden.
Die Höhe ist abhängig von: Alter, gegenwärtigen Zustand (z.B. offensichtliche Mängel), spezifischer Ausstattung (z.B. Aufzug, Tiefgarage, Swimmingpool) und der Haltbarkeit der verwendeten Baumaterialien der Immobilie.
Die sogenannte Peters´sche Formel gibt dafür gute Ansatzpunkte (Werte sind Jahreswerte).
- Bezugsfertigkeit bis zu 22 Jahre -> max. 7,10€ pro Quadratmeter
- Bezugsfertigkeit zwischen 22 und 32 Jahre -> max. 9,00€ pro Quadratmeter
- Bezugsfertigkeit liegt länger als 32 Jahre zurück -> max. 11,50€ pro Quadratmeter
Zusätzlich fallen, für den Kredit der Immobilie, Zinsen und Tilgung an.
Die Tilgungshöhe sollte dabei mit Bedacht gewählt werden, da eine hohe Tilgung zwar die Zinskosten senkt und für eine geringere Restschuld am Ende der Laufzeit sorgt aber bei finanziellen Engpässen möglicherweise nicht mehr bezahlt werden kann.
Die Kosten sind dabei abhängig vom jeweiligem Angebot der Bank.
Wichtig: Läuft die Zinsbindung aus und der Kredit ist noch nicht komplett zurückbezahlt, ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Drei Szenarien sind jetzt vorstellbar:
- Der Zinssatz ist unverändert -> alles bleibt wie gewohnt
- Der Zinssatz sinkt -> es wird Geld gespart
- Der Zinssatz steigt -> es muss mehr Geld zurückbezahlt werden
Kurz gesagt, das Zinsänderungsrisiko spielt dabei ebenfalls eine Rolle.
Berechnungsbeispiel: (Immobilie kaufen)
Für eine Immobilie wird ein (Annuitäten-) Darlehen in Höhe von 200,000€ aufgenommen. Die Laufzeit des Kredits beträgt 20 Jahre, bei einem Zinssatz von 2%.
Neben dem aufgenommenen Darlehensbetrag/ Kredit in Höhe von 200.000€, müssen 44.626,87€ Zinsen an die Bank zurück bezahlt werden. Um ein Darlehen in dieser Höhe zu bekommen, benötigt man in der Regel 10-15% Eigenkapital
-> in diesem Beispiel wären das 25.000 - 30.000€.
Zudem kommen noch die Kaufnebenkosten (19.140€) dazu, welche zusätzlich vorhanden sein müssen.
-> in diesem Beispiel wären das 25.000 - 30.000€.
Zudem kommen noch die Kaufnebenkosten (19.140€) dazu, welche zusätzlich vorhanden sein müssen.
=> Für eine Immobilie im Wert von 200.000€ sind ungefähr 45.000 - 50.000€ an Eigenkapital erforderlich.
Faustregel:
Immobilien Kaufpreis / Jährliche Kaltmiete = X
Ist das Ergebnis bei ca. 20 ist der Kaufpreis günstig, bei 25 und mehr ist der Kaufpreis hoch.
Immobilien Kaufpreis / Jährliche Kaltmiete = X
Ist das Ergebnis bei ca. 20 ist der Kaufpreis günstig, bei 25 und mehr ist der Kaufpreis hoch.
Fazit:
Eine Immobilien-Kauf kann durchaus sinnvoll sein;
Ist das Objekt nicht überteuert (bei ca. 20), ist mit steigenden Mieten zu rechnen und sind die aktuellen Bauzinsen günstig. Außerdem sollte sich der Wohnungsmarkt im jeweiligen Gebiet zukünftig positiv entwickeln, die Finanzierung zu stemmen und genug Eigenkapital vorhanden sein. Emotionale Aspekte spielen neben den rationalen ebenso eine Rolle, diese wurden hierbei jedoch nicht berücksichtigt.
Das Eigenkapital ist wichtig für die Kreditzusage, zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten separat bezahlbar sein, da viele Banken diese nicht mitfinanzieren.
Themen rund um den Immobilienkauf:
