Immobilie kaufen

Seit der Finanzkrise 2008 sind die Zinsen auf einen historisch niedrigen Niveau, demnach war es noch nie so einfach einen Kredit f√ľr eine Baufinanzierung zu erhalten.
Zinsentwicklung - Bauzinsen auf historischen Tiefpunkt, unter 1%

Immobilie kaufen - was spricht f√ľr den Immobilienkauf?
Zum einen wird durch den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses, Vermögen aufgebaut.
Beim Vermieten werden¬†zus√§tzlich Mieteinnahmen¬†erwirtschaftet und unabh√§ngig einer Weitervermietung oder der Erf√ľllung des eigenen Wohntraums, die Immobilie bleibt als¬†Verm√∂genswert¬†bestehen.¬†
Zudem kann der Wert der Immobilie stetig steigen, was die aktuelle Marktlage bestätigt. Das ist unteranderen den niedrigen Zinsen geschuldet, dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien enorm an.
Anders als beim mieten einer Immobilie ist man unabhängig von steigenden Mietpreisen und kann größeren Einfluss auf die Gestaltung und Ausstattung der Wohnung/ des Hauses nehmen. 
 
Möchte man eine Immobilie kaufen, gibt es einiges zu beachten.

Der Kaufpreis einer Immobilie kann je nach Marktsituation stark variieren, um den Markt-/ Verkehrswert des Objektes zu ermitteln, empfiehlt sich ein Sachverst√§ndiger f√ľr Immobilienbewertung. Zus√§tzlich zum Kaufpreis sind noch die sogenannten Kaufnebenkosten zu entrichten.¬†Kaufnebenkosten¬†sind Kosten die bei jedem Immobilienkauf anfallen, da hierf√ľr Dritte mit einbezogen werden m√ľssen.

Dazu geh√∂rt in den meisten F√§llen eine¬†Maklerprovision¬†(=Courtage), welche je nach Region¬†drei bis sieben Prozent des Kaufpreises¬†betr√§gt und die Verg√ľtung des Immobilienmaklers darstellt.¬†
Unabdingbar sind jedoch die¬†Notar- und Grundbuchkosten. Das B√ľrgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass jeder Immobilienkaufvertrag vom Notar beurkundet werden muss. Anschlie√üend muss der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen werden, dies geschieht auch durch den Notar.
Dieser Kostenblock schlägt mit ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises zu buche.
Abschlie√üend ist die¬†Grunderwerbsteuer (GrESt)¬†bei den Kaufnebenkosten noch zu erw√§hnen. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und betr√§gt zwischen¬†3,5% und 6,5% des Kaufpreises¬†der Immobilie. In Bayern betr√§gt der Steuersatz seit 1998 lediglich 3,5%. Spitzenreiter sind mit 6,5% Th√ľringen, Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg.

    
Weiterhin sollten zwingend¬†R√ľcklagen¬†f√ľr k√ľnftige¬†Reparaturen und Instandhaltungen¬†gebildet werden.¬†
Diese R√ľcklagen dienen ausschlie√ülich dem Werterhalt des Geb√§udes und sind auch nur daf√ľr zu verwenden.
Die Höhe ist abhängig von: Alter, gegenwärtigen Zustand (z.B. offensichtliche Mängel), spezifischer Ausstattung (z.B. Aufzug, Tiefgarage, Swimmingpool) und der Haltbarkeit der verwendeten Baumaterialien der Immobilie.

Die sogenannte¬†Peters¬īsche Formel¬†gibt daf√ľr gute Ansatzpunkte (Werte sind Jahreswerte).
  • Bezugsfertigkeit bis zu 22 Jahre -> max. 7,10‚ā¨ pro Quadratmeter
  • Bezugsfertigkeit zwischen 22 und 32 Jahre -> max. 9,00‚ā¨ pro Quadratmeter
  • Bezugsfertigkeit liegt l√§nger als 32 Jahre zur√ľck -> max. 11,50‚ā¨ pro Quadratmeter
Zus√§tzlich fallen, f√ľr den Kredit der Immobilie,¬†Zinsen und Tilgung¬†an.
Die Tilgungsh√∂he sollte dabei mit Bedacht gew√§hlt werden, da eine hohe Tilgung zwar die Zinskosten senkt und f√ľr eine geringere Restschuld am Ende der Laufzeit sorgt aber bei finanziellen Engp√§ssen m√∂glicherweise nicht mehr bezahlt werden kann.
Die Kosten sind dabei abhängig vom jeweiligem Angebot der Bank.
Wichtig:¬†L√§uft die Zinsbindung aus und der Kredit ist noch nicht komplett zur√ľckbezahlt, ist eine Anschlussfinanzierung n√∂tig. Drei Szenarien sind jetzt vorstellbar:
  1. Der Zinssatz ist unverändert -> alles bleibt wie gewohnt
  2. Der Zinssatz sinkt -> es wird Geld gespart
  3. Der Zinssatz steigt -> es muss mehr Geld zur√ľckbezahlt werden
Kurz gesagt, das Zinsänderungsrisiko spielt dabei ebenfalls eine Rolle.

Berechnungsbeispiel: (Immobilie kaufen)
F√ľr eine Immobilie wird ein¬†(Annuit√§ten-) Darlehen¬†in H√∂he von¬†200,000‚ā¨¬†aufgenommen. Die Laufzeit des Kredits betr√§gt¬†20 Jahre, bei einem¬†Zinssatz von 2%.
Immobilienkauf Berechnungsbeispiel (Annuitätendarlehen)
Neben dem aufgenommenen Darlehensbetrag/ Kredit in H√∂he von¬†200.000‚ā¨, m√ľssen¬†44.626,87‚ā¨ Zinsen¬†an die Bank zur√ľck bezahlt werden. Um ein Darlehen in dieser H√∂he zu bekommen, ben√∂tigt man in der Regel¬†10-15% Eigenkapital
-> in diesem Beispiel w√§ren das¬†25.000 - 30.000‚ā¨.
Zudem kommen noch die¬†Kaufnebenkosten (19.140‚ā¨)¬†dazu, welche zus√§tzlich vorhanden sein m√ľssen.
=> F√ľr eine Immobilie im Wert von 200.000‚ā¨ sind ungef√§hr 45.000 - 50.000‚ā¨ an Eigenkapital erforderlich.
Faustregel:
Immobilien Kaufpreis / Jährliche Kaltmiete = X
Ist das Ergebnis bei ca. 20 ist der Kaufpreis g√ľnstig, bei 25 und mehr ist der Kaufpreis hoch.

Fazit:
Eine Immobilien-Kauf kann durchaus sinnvoll sein; 
Ist das Objekt¬†nicht √ľberteuert¬†(bei ca. 20), ist mit¬†steigenden Mieten¬†zu rechnen und sind die aktuellen¬†Bauzinsen g√ľnstig. Au√üerdem sollte sich der¬†Wohnungsmarkt im jeweiligen Gebiet¬†zuk√ľnftig positiv entwickeln, die Finanzierung zu stemmen und¬†genug Eigenkapital¬†vorhanden sein.¬†Emotionale Aspekte spielen neben den rationalen ebenso eine Rolle, diese wurden hierbei jedoch nicht ber√ľcksichtigt.
Das Eigenkapital ist wichtig f√ľr die¬†Kreditzusage, zus√§tzlich sollten die¬†Kaufnebenkosten separat¬†bezahlbar sein, da viele Banken diese nicht mitfinanzieren.