Vorkaufsrecht Gemeinde - das sollte man wissen

Kann das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt werden, steht Gemeinden das sogenannte Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde besagt, dass Kaufverträge über Immobilien selbst nach der Unterzeichnung von Käufer und Verkäufer noch durch die Gemeinde als nachträglich einspringende Käufer geändert werden dürfen.

Inhaltsverzeichnis

I. Hat die Gemeinde immer Vorkaufsrecht?
II. Wer entscheidet über Vorkaufsrecht Gemeinde?
III. Vorkaufsrecht Gemeinde Bayern
IV. Vorkaufsrecht Gemeinde abwenden
V. Vorkaufsrecht Gemeinde Frist
VI. Gesetzliches Vorkaufsrecht
VII. Vorkaufsrecht bei Grundstücken
VIII. Vorkaufsrecht Gemeinde Erfahrungen
IX. Vorkaufsrecht Gemeinde Rücktrittsrecht
X. Vorkaufsrecht im Bau-Gesetzbuch BauGB
1. 24 BauGB
2. 26 BauGB
3. 28 BauGB
XI. Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
XII. Vorkaufsrechtverzichterklärung

I. Hat die Gemeinde immer Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde liegt nur vor, wenn mindestens einer der folgenden Punkte eingehalten wird. Diese sind im Baugesetzbuch BaugGB §24 (1) festgehalten:

Das zu verkaufende Objekt dient der Nutzung öffentlicher Zwecke (Straßen oder Grünanlagen) oder dient als Maßnahme zum Ausgleich für das Bundesnaturschutzgesetz
Das Grundstück befindet sich in einem Umlegungsgebiet
Es befindet sich in einem Entwicklungsbereich und in einem von der Stadt festgelegten Sanierungsgebiet
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer Satzung, die der Sicherung von Maßnahmen des Stadtumbaus dient

Es besteht ein Flächennutzungsplan für den Wohnungsbau für unbebaute Flächen im Außenbereich
Das Grundstück muss wegen des Hochwasserschutzes freigehalten werden
Es betrifft Objekte, die einen baulichen oder städtebaulichen Missstand aufweisen, welche zu erheblichen Auswirkungen führen

II. Wer entscheidet über Vorkaufsrecht Gemeinde?

In jeder Gemeinde gibt es Abteilungen, die sich mit der Flächennutzung, den städtebaulichen Maßnahmen und der Nutzung als Wohnbaufläche befassen. Diese treffen auch die Entscheidungen, ob ein zu verkaufendes Grundstück von öffentlichem Interesse sein könnte.

Werden alle Bedingungen eingehalten und besteht die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht der Gemeinde zu nutzen, wird dies im Grundbuch vermerkt und der Verkäufer benachrichtigt. Sollte dieser keinen Einspruch einlegen und dem Verkauf an die Gemeinde zustimmen, erfolgt die weitere Abwicklung wie bei einem normalen Kaufvertrag.

III. Vorkaufsrecht Gemeinde Bayern

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde in Bayern besagt, dass der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen ein gesondertes Recht, das sog. Vorkaufsrecht zusteht. Es darf nur ausgeübt werden, wenn es das Allgemeinwohl rechtfertigt.

Als Käufer darf man nur als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn man einen Nachweis über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des Vorkaufrechts der Gemeinde hat. Diesen Nachweis nennt man auch Negativzeugnis.

Die Gemeinde bestätigt mit dem Negativzeugnis, dass sie weder ein öffentlich bestätigtes Interesse für das Grundstück hat noch dieses ausübt. Dieses Zeugnis erhält man vom Notariat, welches den Kaufvertrag beurkundet.

IV. Vorkaufsrecht Gemeinde abwenden

Es besteht in bestimmten Fällen auch die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht der Gemeinde abzuwenden bzw. anzufechten.

Besteht von der Gemeinde eine baurechtliche Vorschrift, die die Ziele und Zwecke des Grundstücks beschreibt und der Käufer kann diese bereits zum Teil erfüllen, kann die Ausübung des Vorkaufrechts der Gemeinde abgewendet werden. Das zählt auch, wenn sich der Käufer dazu bereit erklärt, die bauliche Anlage im Sinne der Gemeinde innerhalb von 2 Monaten durchzuführen.

Wird das Objekt oder Grundstück geschenkt, getauscht, werden Gesellschaftsanteile übertragen oder handelt es sich um Erb- oder Vermögensangelegenheiten, existiert das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht, da hier kein Kaufvertrag vorliegt.

Bestehen erhebliche bauliche Mängel auf dem Grundstück, die Handlungsbedarf erfordern, so kann sich der Käufer das Vorkaufsrecht abwenden, indem er sich dazu verpflichtet, die Mängel selbst zu beheben.

Die Gemeinde ist außerdem machtlos, wenn verwandtschaftliche Beziehungen zwischen Verkäufer und Käufer herrschen. Der Verkauf eines Grundstücks an Ehegatten, an Verwandte und Verschwägerte ersten Grades und Verwandte bis zu dritten Grades, kann problemlos ohne Sorge um das Vorkaufsrecht der Gemeinde stattfinden.

V. Vorkaufsrecht Gemeinde Frist

Die Gemeinde muss die gesetzliche Frist von zwei Monaten zur Ausübung des Vorkaufsrechts einhalten. Innerhalb dieser Frist muss sie den Verwendungszeck des Grundstücks mitteilen und es muss ein öffentliches Interesse dafür bestehen. Ist dies nicht der Fall, hat der Verkäufer die Möglichkeit, das Recht abzuwenden.

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VI. Gesetzliches Vorkaufsrecht

Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist ein vertraglich festgesetztes Sonderrecht. Dieses Recht besagt, dass eine dritte Partei neben Verkäufer und Käufer in Betracht gezogen wird. Diese dritte Partei hat das gesonderte Recht, als Käufer einzuspringen und den bisherigen Käufer zu ersetzen. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn der vereinbarte Kaufpreis auch gezahlt wird.

VII. Vorkaufsrecht bei Grundstücken

Bei Grundstücksverträgen spielt das Vorkaufsrecht eine wichtige Rolle. Dieses Recht existiert auch für bewegliche Gegenstände, wird aber nur sehr selten genutzt.

Bei Grundstücken und Immobilien findet man dieses - für manche Beteiligten teils als unfair wirkende - Vorkaufsrecht der Gemeinde häufiger.

Der Vorkaufsberechtigte, hier die Gemeinde, erhält also das Recht, das Verkaufsobjekt vor allen anderen Interessenten zu erwerben. Dies unterliegt aber einigen gesetzlichen Auflagen, die zwingend eingehalten werden müssen. Ohne diese Auflagen ist es einer Gemeinde nicht erlaubt, Gebrauch von ihrem Recht zu machen.

VIII. Vorkaufsrecht Gemeinde Erfahrungen

Viele Käufer von Grundstücken und Immobilien hatten bereits unangenehmen Kontakt zu Kommunen oder Gemeinden, obwohl sie sich bereits in voller Euphorie auf die neue Immobilie gefreut haben. Alle Vorbereitungen waren getroffen, die Grundschuld bezahlt, der Kreditantrag genehmigt. Es fehlt nur noch der Kaufvertrag.

Dieser wird vorab unter der Führung eines Notars unterzeichnet und zur Prüfung bei der Gemeinde vorgelegt. Diese hat nun zwei Monate Zeit von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Innerhalb dieser zwei Monate wird geprüft, ob das Objekt einen Mehrwert für die Gemeinde bringt, für das auch ein öffentliches Interesse besteht.

In dieser Zeit sitzt der eigentliche Käufer auf heißen Kohlen, da ihn jederzeit die Nachricht erreichen könnte, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde in Kraft tritt. Besonders in Großstädten, wo Wohnraum knapp und teuer ist, kommt das häufiger vor.

IX. Vorkaufsrecht Gemeinde Rücktrittsrecht

Als Verkäufer eines Grundstücks oder einer Immobilie hat man, auch wenn die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, ein Rücktrittsrecht. Die Gemeinde hat das Recht, den Verkaufspreis anhand des Verkehrswertes von Grundstücken neu zu bestimmen.

Ist die Differenz des von der Gemeinde bestimmten Werts und dem eigentlichen Verkaufspreis an den ursprünglichen Käufer zu groß, hat der Verkäufer innerhalb einer gesetzlichen Frist die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, so muss die Gemeinde die Kosten des Vertrages übernehmen.

X. Vorkaufsrecht im Bau-Gesetzbuch BauGB

Im Baugesetzbuch (BauGB) sind mehrere Artikel betreffend das Vorkaufsrecht der Gemeinden vorhanden. Unter §24 bis §28 findet man alle gesetzlichen Regelungen, die Das Sonderrecht beschreiben und definieren. Durch das BauGB wird festgelegt, auf welche Grundstücke das Vorkaufsrecht angewandt werden kann und welche Szenarien dafür eintreten müssen.

Alle mit dem vorherigen Käufer vereinbarten Abmachungen und Inhalte werden in der Regel vom Vorkaufsberechtigten im Kaufvertrag übernommen und müssen somit auch eingehalten werden. Der Notar bestätigt, wie bei einem regulären Immobilienverkauf auch, die Richtigkeit und wickelt die Übergabe ab.

1. 24 BauGB

Der §24 des Baugesetzbuches BauGB beschreibt die Fälle, in denen das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde greift. Diese Fälle beinhalten die baulichen und geographischen Gegebenheiten. Hier wird das Allgemeine Vorkaufsrecht definiert. Siehe "Hat die Gemeinde immer Vorkaufsrecht?"

2. 26 BauGB

In §26 des BauGB sind Fälle festgelegt, die die Nutzung des Vorkaufsrechts der Gemeinde ausschließen. Diese sind:

Wenn das Objekt an Ehepartner, Verwandte o.ä. verkauft wird
Sobald das Objekt durch religiöse Einrichtungen zur Seelsorge oder Gottesdiensten gekauft wird
Wenn das Objekt zur Landesverteidigung o.ä. gekauft wird

3. 28 BauGB

28 des BauGB handelt von den Verfahren und der Entschädigung. Wird ein Haus verkauft, so muss der Verkäufer dies unverzüglich bei der Gemeinde melden. Beim Kauf eines Grundstücks wird der Käufer nur dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, "wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist." (§28 (1) BauGB)

Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keins besteht, so muss sie auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis ausstellen. Dieses Zeugnis bestätigt den Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Übt die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht aus, so muss sie das innerhalb von 2 Monaten dem Verkäufer mitteilen. Die Kosten für die Vormerkung im Grundbuch, die Löschung und die letztendliche Eintragung muss die Gemeinde übernehmen.

XI. Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist natürlich nicht für unendliche Zeit wirksam. Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht erlischt in den folgenden Fällen:

Nimmt die Gemeinde bzw. der Vorkaufsberechtigte das Recht nicht wahr, so wird die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft. Der Eintrag wird dann aus dem Grundbuch gelöscht.
Kommt es zu einem Todesfall des Vorkaufsberechtigten und es wurde keine Vererbbarkeit des Rechts vereinbart, so erlischt dieses.

Muss eine Immobilie zwangsversteigert werden oder wird sie verschenkt, hat der Vorkaufsberechtigte hier einen Nachteil.
Das Vorkaufsrecht erlischt außerdem, wenn es der Berechtigte ohne Angabe von Gründen löschen lässt.

XII. Vorkaufsrechtsverzichterklärung

Unter der sog. Vorkaufsrechtsverzichterklärung versteht man einen Verwaltungsakt im Baurecht, bei dem eine Gemeinde erklärt, dass sie auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht bei Grundstücken verzichtet. Häufig findet man diese Verzichterklärung auch unter dem Namen "Negativattestat".

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