Kaufvertrag für Immobilien - Notarielle Beurkundung
Wer eine Immobilie kaufen will, benötigt einen Kaufvertrag. Er bildet die wichtigste Grundlage für einen Eigentümerwechsel. Ein Handschlag oder mündliche Vereinbarungen sind hier nicht ausreichend, denn nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist rechtskräftig.
Inhaltsverzeichnis:
I. Was ist ein Kaufvertrag?
II. Wer erstellt einen Kaufvertrag?
III. Der Weg des Kaufvertrags
IV. Welche Kosten entstehen bei Kaufvertrag?
V. Was ist bewegliches Inventar?
VI. Wann ist ein Kaufvertrag rechtswirksam?
I. Was ist ein Kaufvertrag?
Unter einem Kaufvertrag versteht man das schriftliche Festhalten einer Einigung zweier Vertragsparteien über einen Kaufgegenstand. Er kommt durch Angebot und Annahme durch Verkäufer und Käufer zustande. Der Verkäufer überlässt dem Käufer einen Kaufgegenstand (Immobilie), welcher im Gegenzug die Pflicht hat, diesen mit dem Kaufpreis zu bezahlen. Bei der Erstellung des Kaufvertrags kann auch der Immobilienmakler unterstützen.
II. Der Weg des Kaufvertrags
Ein Immobilienkauf darf aufgrund der sehr weitreichenden Konsequenzen nur unter einer notariellen Beurkundung stattfinden. Das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) §311b vor. Ein Notar fungiert hier als neutraler Mittler zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie.
Er nimmt bei einem Vorgespräch mit beiden Parteien den Sachstand und die Personalien auf, prüft den Grundbucheintrag der Immobilie und beantwortet rechtliche Fragen. Im Anschluss erstellt der Notar nun einen Vertragsentwurf, der beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor der letztendlichen Kaufvertragsunterzeichnung vorliegen muss.
Nun sollten noch offene Fragen bis zum Beurkundungstermin geklärt werden. Sind beide Parteien einverstanden wird der Kaufvertrag beim finalen Beurkundungstermin von Käufer und Verkäufer der Immobilie unterzeichnet. Damit verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises, aller Gebühren und Steuern und der Verkäufer für die Übereignung des Objekts.
III. Was beinhaltet ein Kaufvertrag?
Um alle rechtlichen Risiken abzuklären und alle Bestandteile des Eigentümerwechsels einer Immobilie schriftlich festzuhalten, muss ein notariell beglaubigter Kaufvertrag einige wichtige Aspekte enthalten:
- Detaillierte Objektbeschreibung
- Daten zum Kaufgegenstand (Grundbuch- und Sachstand)
- Daten der Beteiligten (Käufer und Verkäufer)
- Auflistung aller beweglichen Sachen
- Mängelbeschreibung (wenn nötig)
- Zahlungsabwicklung und Zahlungsziel
- Gewährleistungsansprüche
- Kostenregelung (Notar & Grundbuchamt)
IV. Welche Kosten entstehen beim Kaufvertrag?
Die in den Kaufnebenkosten enthaltenen Notarkosten trägt der Käufer. Dabei enthalten sind die Kosten für die Erstellung, Ausführung und Beglaubigung des Kaufvertrags und die Auslagen und Gebühren des Notars für das Grundbuchamt. Diese Kosten belaufen sich in der Regel auf 1,5-2% des Kaufpreises der Immobilie.
V. Was ist bewegliches Inventar?
Unter dem beweglichen Inventar, die beim Immobilienkauf/- verkauf enthalten sind, versteht man Ausstattung wie unter anderem Einbauküchen, Möbel, Markisen, vorhandener Heizölvorrat, die Sauna, Gartengeräte, etc.
Dieses bewegliche Inventar sollte beim Erstellen des Kaufvertrags einzeln mit Preisen aufgelistet werden, da der Käufer hierfür keine Grunderwerbssteuer zahlen muss.
In der Regel akzeptieren Finanzämter, dass diese Güter bis zu 15% des Kaufpreises darstellen. Und für diese 15% entfällt somit die Grunderwerbssteuer, die in Bayern bei 3,5% des Kaufpreises liegt.
Nordrhein-Westfalen, Thüringen und Schleswig-Holstein sind Spitzenreiter, dort liegt die Grunderwerbssteuer sogar bei 6,5%.
VI. Wann ist ein Kaufvertrag rechtswirksam?
Ein Immobilienkaufvertrag ist rechtswirksam, sobald ihn Käufer und Verkäufer unter notarieller Aufsicht unterzeichnet haben. Mit den Unterschriften beider Parteien und der Beglaubigung des Notars kann der Käufer nur bei im Nachhinein festgestellten und zuvor versteckten erheblichen Mängeln am Objekt vom Kauf zurücktreten. Der Verkäufer hingegen kann bei einer Nichteinhaltung der vereinbarten Zahlungsziele durch den Käufer vom Vertrag zurücktreten.
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