Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
Beim Kauf oder der Erbschaft einer Immobilie treten oft nicht nur Eigentumsrechte, sondern auch Pflichten in Kraft. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Sanierungspflicht, welche sicherstellt, dass energetische Mindeststandards von Immobilien eingehalten werden. Welche Pflichten Eigentümer und Immobilienbesitzer haben, erfahren Sie in folgendem Ratgeber:
- Was bedeutet Sanierungspflicht und warum ist sie wichtig?
- Rechtliche Grundlagen und gesetzliche Vorgaben zur GEG Sanierungspflicht
- Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was Käufer und Verkäufer wissen müssen
- Sanktionen und Bußgelder bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht
Was bedeutet Sanierungspflicht und warum ist sie wichtig?
Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel bezeichnet gesetzliche Vorgaben für neue Eigentümer, um energetische Nachrüstungen vorzunehmen. Ziel dieser Vorgaben ist es, sowohl den Energieverbrauch als auch den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und gleichzeitig die Effizienz des Gebäudebestands zu erhöhen.
Aktueller Stand: Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurden die Anforderungen verschärft. Es verpflichtet neue Eigentümer dazu, bestimmte Maßnahmen – wie die Dämmung von Dachgeschossen oder den Austausch ineffizienter Heizkessel – innerhalb festgelegter Fristen umzusetzen.

Rechtliche Grundlagen und gesetzliche Vorgaben zur GEG Sanierungspflicht
Es gibt unterschiedliche gesetzliche Regelungen, welche bei einem Eigentümerwechsel in Kraft treten und die Sanierungspflicht definieren. Abhängig sind diese von der Art des Gebäudes und dessen energetischen Zustand.
EnEV (Energieeinsparverordnung)
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) diente bis zum Jahr 2020 als zentrales Regelwerk zur Bestimmung der Energieeffizienz von Gebäuden. Obwohl sie durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt wurde, gelten ihre Vorgaben für Altbauten weiterhin. Sie verpflichtet neue Eigentümer unter anderem zur Dämmung der obersten Geschossdecke und zum Austausch alter Heizkessel.
GEG (Gebäudeenergiegesetz)
Seit 2020 bündeln die GEG-Vorgaben Gesetze aus dem Energieeinspargesetz (enEG) und dem Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz (EEWärmeG). Darin enthalten sind unter anderem Sanierungsfristen und die vorgeschriebene Nutzung erneuerbarer Energien. So heißt es beispielsweise, dass veraltete Öl- und Gasheizungen vom neuen Eigentümer durch effizientere Systeme ersetzt werden und bei umfassenden Sanierungen erneuerbare Energien eingebunden werden müssen.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was Käufer und Verkäufer wissen müssen
Beim Verkauf oder der Übernahme einer Immobilie (unabhängig ob Wohnung oder Haus) sollte man sich vorab zwingend über bestehende Sanierungspflichten informieren. Das ist wichtig, da sowohl Käufer als auch Verkäufer hierbei jeweils die Verantwortung tragen und mögliche rechtliche und finanzielle Nachteile vermieden werden sollten.

Wann greifen Sanierungspflichten bei einem Eigentümerwechsel?
Sanierungspflichten treten dann in Kraft, wenn ein Gebäude energetische Mängel aufweist. Dazu zählen unter anderem ungedämmte Dachflächen oder veraltete Heizsysteme. Neue Eigentümer haben in der Regel eine Frist von zwei Jahren, um diese Mängel zu beheben und ihren Pflichten der Sanierung nachzukommen. Um Transparenz zu schaffen und rechtliche Konflikte zu vermeiden, sollten Verkäufer potenzielle Käufer frühzeitig über durchzuführende Maßnahmen informieren.
Unterschiede zwischen Bestandseigentum und Neubauten
Während Neubauten bei ihrer Errichtung bereits den modernsten Energieeffizienzstandards entsprechen müssen, greifen Sanierungspflichten hauptsächlich bei Bestandsimmobilien. Altbauten sind oft schlechter gedämmt und mit veralteter Heiztechnik ausgestattet, weshalb Nachbesserungen durch den Bauherren erforderlich werden.
Relevante Fristen nach Kauf, Erbschaft oder Schenkung
Nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie oder der Übernahme durch Erbschaft oder Schenkung gelten üblicherweise Fristen von bis zu 24 Monaten. Innerhalb von zwei Jahren müssen diese energetischen Mängel, wie eine unzureichende Dämmung oder ein ineffizientes Heizsystem, behoben werden.
Sanktionen und Bußgelder bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht
Die Missachtung von Sanierungspflichten kann für Hausbesitzer erhebliche Konsequenzen haben. Speziell darauf ausgelegte Behörden kontrollieren die diese und verhängen Sanktionen bei Nichteinhaltung.
Welche Konsequenzen drohen bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht?
Wer die Sanierungspflicht ignoriert und nicht auf die Aufforderungen der Behörde reagiert, riskiert Bußgelder und behördliche Auflagen. In extremen Fällen kann dies dazu führen, dass die Immobilie nicht wie geplant genutzt oder vermietet werden darf.
Bußgeld- und Strafrahmen, Verantwortlichkeiten der Eigentümer
Die Höhe der Bußgelder hängt wie in nahezu jedem Fall von der Schwere des Verstoßes ab und kann bis zu 50.000 Euro betragen. Neue Eigentümer tragen die Verantwortung dafür, dass Fristen eingehalten und vorgeschriebene Maßnahmen im Eigenheim umgesetzt werden.
Praxisbeispiele & Kosten für typische Sanierungsmaßnahmen
Nach einem Eigentümerwechsel sind oft konkrete Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz notwendig. Die Anforderungen variieren je nach Zustand der Immobilie und können sowohl einzeln als auch in Kombination aufkommen.
Dacherneuerung
Eine der am häufigsten notwendigen Maßnahmen im Rahmen der energetischen Sanierungspflicht ist die Dacherneuerung. Insbesondere bei älteren Dächern ohne ausreichende Dämmung ist eine Verbesserung erforderlich, um Wärmeverluste zu reduzieren und den U-Wert des Gebäudes zu senken.
Durch eine neue Dachdämmung kann auch der Wohnkomfort erheblich gesteigert werden, da sie die Temperatur im Winter besser im Gebäude behält und im Sommer für eine kühlere Innenumgebung sorgt.

Kosten: Abhängig von der Art des Dachs und der benötigten Materialien liegen die Kosten einer Dacherneuerung in der Regel zwischen 80 und 150 Euro pro Quadratmeter Dachfläche. Bei komplexeren Dächern oder hochwertigen Materialien können die Kosten auch höher ausfallen.
Fassadendämmung
Die Fassadendämmung ist eine der wichtigsten Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes. Eine gut isolierte Fassade verringert den Heizbedarf und steigert die Energieeffizienz des gesamten Hauses drastisch.
Besonders bei älteren Gebäuden sind Fassadendämmungen von großer Bedeutung, da sie den größten Wärmeverlust verursachen können.

Kosten: Die Kosten für eine Fassadendämmung variieren je nach Art der Dämmung (z.B. Wärmedämmverbundsystem, Holzfaserplatten, etc.) und der Größe der Fassade. Durchschnittlich müssen Eigentümer mit etwa 100 bis zu 400 Euro pro Quadratmeter Fassade rechnen, abhängig von der Materialwahl und der Komplexität der Arbeiten.
Austausch von Fenstern
Der Austausch alter Fenster gehört zu den grundlegenden Sanierungsmaßnahmen, um die Anforderungen der Sanierungspflicht zu erfüllen. Alte Fenster mit einem hohen U-Wert führen zu erheblichen Wärmeverlusten und sind nicht effizient.
Moderne Fenster mit guter Wärmedämmung können den U-Wert des Gebäudes erheblich verbessern und Heizkosten langfristig senken. In vielen Fällen sind Fenster mit dreifach Verglasung oder speziellen Isolierglasfenstern erforderlich.

Kosten: Der Preis für den Austausch von Fenstern unterscheidet sich je nach Größe, Qualität und Materialwahl. Preislich muss man mit ca. 400 bis 1.000 Euro pro Fenster rechnen. Die Gesamtkosten für die Erneuerung der Fenster eines Einfamilienhauses können sich somit auf 5.000 bis 15.000 Euro belaufen - abhängig von der Anzahl und dem Aufwand der Installation.
Neue Heizungssysteme
Im Rahmen der Sanierungspflicht müssen oftmals auch veraltete Heizsysteme ersetzt werden. Moderne Heizungen wie Wärmepumpen oder Brennwertkessel sind deutlich effizienter als ältere Modelle und tragen ebenfalls zu einer merklichen Senkung der Energiekosten bei.
Auch der Umstieg auf erneuerbare Energiequellen, wie z.B. Solarthermie oder eine Holzpelletheizung, kann in Betracht gezogen werden, um den CO₂-Ausstoß zu reduzieren.

Kosten: Die Kosten für den Austausch eines Heizsystems hängen stark von der Art des Systems ab. Eine Wärmepumpe kostet in der Regel zwischen 8.000 und 15.000 Euro, je nach Größe und Installation. Ein Brennwertkessel für Gas oder Öl kostet zwischen 4.000 und 8.000 Euro, während eine Pelletheizung etwa 10.000 bis 18.000 Euro kosten kann.
Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert)
Der sog. Wärmedurchgangskoeffizient (auch U-Wert genannt) gibt an, wie viel Wärme pro Quadratmeter und Kelvin Temperaturunterschied durch ein Bauteil (z. B. eine Wand, ein Fenster oder ein Dach) verloren geht. Ein niedrigerer Wert bedeutet, dass das Bauteil besser isoliert ist und weniger Wärme verliert, was zu einer besseren Energieeffizienz und einer Senkung der Heizkosten führt.
Ein Beispiel:
Wenn ein Gebäude eine Wand mit einem U-Wert von über 0,24 W/m²K aufweist, könnte es im Rahmen einer energetischen Sanierung erforderlich sein, diese Wand zu dämmen, um den Wärmeverlust zu verringern. Ein U-Wert von 0,24 W/m²K wird oft als Zielwert für gut isolierte Bauteile angesehen. Die energetische Nachrüstung von modernen Dächern, Fenstern, Heizungssystemen und Fassaden, die diesen Wert unterschreiten, trägt dazu bei, langfristig Kosten zu sparen und die Anforderungen des GEG zu erfüllen.
Finanzierungsmöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen
Die energetische Sanierung einer Immobilie kann immense Kosten verursachen. Um Eigentümern finanzielle Entlastung und Unterstützung zu bieten, gibt es zahlreiche Förderprogramme auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene. Insbesondere die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und regionale Programme stellen verschiedene Fördermittel für Sanierungsprojekte bereit.
KfW-Förderung
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet umfangreiche Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen an. Dazu gehören zinsgünstige Kredite sowie Zuschüsse im Rahmen der Programme „Energieeffizient Sanieren“ oder „Energieeffizient Bauen“. Besonders attraktiv ist der Tilgungszuschuss, der abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standard bis zu 50 % der förderfähigen Kosten decken kann. Maßnahmen wie die Dämmung von Wänden und Dächern, der Austausch von Fenstern oder die Erneuerung der Heizungsanlage können hierüber gefördert werden.

BAFA-Förderung
Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) konzentriert sich auf Einzelmaßnahmen - insbesondere im Bereich der Heiztechnik und erneuerbaren Energien. Gefördert wird beispielsweise der Einbau von Wärmepumpen, Solarthermieanlagen oder Biomasseheizungen. Die Zuschüsse liegen je nach Maßnahme zwischen 20% und 40% der förderfähigen Kosten. Zusätzlich gibt es Bonusprogramme für besonders effiziente Systeme oder die Kombination verschiedener Maßnahmen.

Regionale Förderprogramme
Viele Bundesländer, Städte und Kommunen bieten ergänzende Fördermöglichkeiten an. Diese reichen von Zuschüssen für energetische Beratungen über finanzielle Unterstützung für bestimmte Sanierungsmaßnahmen bis hin zu Steuererleichterungen. Die Bedingungen und Fördersummen variieren je nach Region, weshalb es sich lohnt, regionale Förderstellen oder Energieagenturen zu kontaktieren.
Praxistipp: Die Kombination verschiedener Fördermittel ist die optimale Möglichkeit, die finanzielle Belastung möglichst gering zu halten. Eine professionelle Energieberatung kann helfen, passende Programme zu finden und Anträge korrekt zu stellen. So können Eigentümer oft mehrere tausend Euro einsparen und die gesamte energetische Sanierung effizienter gestalten.
Besondere Herausforderungen für Altbauten
Altbauten, insbesondere solche, die vor Jahrzehnten oder gar Jahrhunderten errichtet wurden, stehen häufig vor besonderen Herausforderungen, wenn es um die Erfüllung der Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel geht. Diese Herausforderungen resultieren aus veralteten Baustandards, fehlender oder nicht ausreichender Dämmung sowie komplexen baulichen Gegebenheiten.
Altbauten zeichnen sich oft durch ihre historische Bausubstanz aus, die gleichzeitig eine der größten Hürden bei Sanierungsmaßnahmen darstellt. Beispiele dieser Herausforderungen können sein:
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Ungedämmte Wände und Dächer: Viele Altbauten verfügen über massive Außenwände aus Ziegel oder Naturstein, die schlecht isolieren. Eine nachträgliche Dämmung ist in der Regel sehr aufwendig und kostspielig - insbesondere bei Gebäuden mit aufwendiger Fassadengestaltung, die erhalten bleiben soll.
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Veraltete Technik: Oft sind Altbauten mit veralteten Heizsystemen ausgestattet, wie zum Beispiel Öl- oder Kohleöfen. Der Austausch dieser Systeme erfordert häufig eine grundlegende Modernisierung der Haustechnik, einschließlich neuer Leitungen und Anschlüsse und dem aufwendigen aufstemmen der Wände.
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Baumaterialien: Historische Baustoffe wie Bleirohre, Asbestdämmungen oder brüchige Holzbalken stellen zusätzliche Schwierigkeiten dar. Die Entfernung solcher Materialien unterliegt strengen Sicherheitsauflagen und treibt Kosten in die Höhe.
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Statische Probleme: Manche Altbauten sind nicht dafür ausgelegt, das Gewicht moderner Dämmstoffe oder Solaranlagen auf dem Dach zu tragen. Dies erfordert individuelle Lösungen wie Verstärkungen der Bausubstanz.

Altbauten benötigen daher oft individuelle Sanierungskonzepte und andere Herangehensweisen, die auf den baulichen Zustand und die gesetzlichen Vorgaben des jeweiligen Gebäudes abgestimmt sind.
Sonderfall Denkmalschutz
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen Besitzer oftmals nicht nur die Sanierungspflicht erfüllen, sondern gleichzeitig auch die Vorgaben der Denkmalschutzbehörden beachten und einhalten. Hier gelten unter bestimmten Bedingungen oftmals Ausnahmen, die bei herkömmlichen Gebäuden so nicht auftreten. Beispiele sind:
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Fassaden- und Fensterdesign: Bei denkmalgeschützten Gebäuden dürfen die historischen Fassaden oft nicht verändert werden. Eine nachträgliche Dämmung der Außenwände ist dann nicht erlaubt. Stattdessen muss auf Innenwanddämmungen zurückgegriffen werden, welche jedoch den Wohnraum verkleinern und die Kosten in die Höhe treiben.
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Fensteraustausch: Historische Fenster dürfen häufig nicht durch moderne Kunststofffenster ersetzt werden. Anstelle dieser müssen Spezialanfertigungen hergestellt werden, die das historische Erscheinungsbild bewahren, gleichzeitig jedoch die energetischen Anforderungen erfüllen.
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Genehmigungsverfahren: Jede Sanierungsmaßnahme muss von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden, was die Planung und Umsetzung erheblich verzögert. In manchen Fällen können bestimmte Sanierungsvorhaben auch von den Behörden abgelehnt werden.
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Materialanforderungen: Die Nutzung moderner Baumaterialien ist bei denkmalgeschützten Gebäuden oftmals sehr eingeschränkt. Stattdessen müssen historische Materialien oder Nachbildungen verwendet werden, was die Kosten ebenfalls stark erhöht.

Langfristige Vorteile einer energetischen Sanierung
Energetische Sanierungen sind zwar oft mit erheblichen Investitionen verbunden, bieten jedoch eine Vielzahl an langfristigen wirtschaftlichen und auch ökologischen Vorteilen. Die Maßnahmen sorgen nicht nur für geringere Betriebskosten, sondern auch für eine gesteigerte Attraktivität der Immobilie.

Höherer Immobilienwert und bessere Vermarktungschancen
Energetisch sanierte Immobilien sind gefragter und erzielen höhere Verkaufspreise. Käufer schätzen niedrige Energiekosten und moderne Standards. Ein gutes Energieniveau steigert die Attraktivität und Vermarktbarkeit von Alt- und Bestandsimmobilien deutlich.
Beitrag zum Klimaschutz und Verringerung des CO₂-Fußabdrucks
Energetische Maßnahmen wie Dämmungen oder der Einsatz erneuerbarer Energien in Heizsystemen reduzieren CO₂-Emissionen erheblich und leisten einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele. Eigentümer tragen somit aktiv zum Klimaschutz bei.
Senkung der laufenden Betriebskosten und Verbesserung des Wohnkomforts
Effiziente Heizsysteme und gute Dämmungen sparen langfristig Energiekosten und sorgen für angenehme Raumtemperaturen. Moderne Lüftungsanlagen verbessern außerdem das Raumklima und steigern den Wohnkomfort erheblich.
Checkliste für Eigentümer: So planen Sie die Sanierung Schritt für Schritt
Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel erfordert eine strukturierte Herangehensweise, um alle Vorgaben zu erfüllen und die Maßnahmen effizient umzusetzen. Diese Checkliste hilft Ihnen, den Überblick zu behalten:
Dokumente prüfen:
Verschaffen Sie sich einen genauen Überblick über den energetischen Zustand der Immobilie. Prüfen Sie den Energieausweis, Bauunterlagen und eventuelle Gutachten. Diese Unterlagen geben Aufschluss darüber, welche Sanierungsmaßnahmen gesetzlich erforderlich oder empfehlenswert sind.

Beratung einholen:
Beziehen Sie frühzeitig einen zertifizierten Energieberater in die Planung ein. Der Experte kann den energetischen Zustand der Immobilie analysieren, Schwachstellen aufzeigen und geeignete Maßnahmen vorschlagen. Dies ist besonders wichtig, um Fehler zu vermeiden und alle gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.

Förderungen nutzen:
Informieren Sie sich über Förderprogramme von KfW, BAFA oder der Region. Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite sollten rechtzeitig beantragt werden, da diese oft eine Voraussetzung für den Beginn bestimmter Maßnahmen sind. Viele Programme unterstützen auch die Kosten für Energieberatungen oder die Erstellung eines Sanierungsfahrplans.

Plan erstellen:
Entwickeln Sie einen detaillierten Sanierungsplan. Legen Sie Prioritäten wie beispielsweise gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen für den Austausch alter Heizsysteme fest und beachten Sie dabei alle Fristen, um Bußgelder zu vermeiden. Arbeiten Sie eng mit Handwerksbetrieben zusammen, um die Umsetzung zu koordinieren und realistische Zeitpläne zu erstellen.

Tipp:
Eine strukturierte Planung spart nicht nur Zeit, sondern auch Kosten. Nutzen Sie Tools wie Sanierungsfahrpläne oder Checklisten, um sicherzustellen, dass alle Schritte eingehalten werden. So bringen Sie Ihre Immobilie nicht nur auf den neuesten Stand, sondern profitieren auch langfristig von Energieeinsparungen und einem höherem Wohnkomfort.
Abschließende Tipps
Energetische Sanierungen bieten nicht nur die Möglichkeit, gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, sondern auch die Chance, Ihr Zuhause direkt smarter und nachhaltiger zu gestalten. Eine sinnvolle Ergänzung können beispielsweise Smart-Home-Systeme sein, die den Energieverbrauch automatisiert optimieren. Mit intelligenten Thermostaten, einer automatischen Lichtsteuerung oder vernetzten Heizsystemen lässt sich Energie effizienter nutzen, wodurch sowohl Kosten als auch Ressourcen eingespart werden.
Der Einsatz von erneuerbaren Energien wie Solaranlagen oder Wärmepumpen bietet zusätzlich nachhaltige Vorteile. Photovoltaikanlagen erzeugen Strom aus Sonnenenergie, der für den Eigenbedarf genutzt oder ins Netz eingespeist werden kann.
Wärmepumpen nutzen Umweltenergie aus Luft, Erde oder Wasser und sind eine hervorragende Alternative zu fossilen Brennstoffen. Beide Technologien tragen dazu bei, die laufenden Betriebskosten für Hauseigentümer zu senken und den CO₂-Fußabdruck von Immobilien zu minimieren.

Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel ist eine wichtige Maßnahme, um den energetischen Standard von Gebäuden zu verbessern und langfristig Kosten zu sparen. Mit der richtigen Planung, der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und der Nutzung von Fördermöglichkeiten kann nicht nur den Wert einer Immobilie gesteigert, sondern auch aktiv zum Klimaschutz beitragen werden. Eine frühzeitige Beratung und eine gut strukturierte Umsetzung sind der Schlüssel für eine erfolgreiche Sanierung.
***Disclaimer***
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