Kaution - Mietkaution als Sicherheit für Vermieter

Grundsätzlich wird in Bezug auf das Thema Kaution zwischen zwei verschiedenen Grundarten unterschieden. Zum einen im Strafrecht und auf der anderen Seite im Zivilrecht. Beim Strafrecht handelt es sich hierbei um eine Sicherheit, die Beschuldigten nach einer Straftat die Untersuchungshaft ersparen. Im Zivilrecht hingegen findet man sie in der Regel bei jeglichen Arten der Vermietung - von Auto bis Wohnung.

Inhaltsverzeichnis:

Mietkaution - Immobilienmakler Manfred Birner

I. Was versteht man unter Kaution?
II. Warum bezahlt man Kaution?
III. Wie bekommt man die Kaution zurück?
IV. Wann bekommt man die Kaution nicht zurück?
V. Was gilt als Mangel bei der Wohnungsübergabe?
VI. Wie viel Zinsen gibt es auf Kaution?

I. Was versteht man unter Kaution?

Unter der Kaution versteht man eine sogenannte Sicherheitsleistung, die ein Mieter gegenüber dem Vermieter leistet. Diese muss spätestens zum Tag des Einzugs bar oder per Überweisung an den Vermieter erfolgen. Sie darf drei Netto-Kaltmieten nicht überschreiten. Dabei ist wichtig zu wissen, dass die teilweise doch beachtliche Summe nicht auf einmal gezahlt werden muss. Unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde, hat der Mieter das Recht, die Kaution auf drei monatliche Teilbeträge in gleicher Höhe aufzuteilen.

Für die komplette Dauer des Mietverhältnisses wird die Mietkaution vom Vermieter einbehalten. Eine vorzeitige Rückgabe ist nicht möglich. Kommt es in der Zeit der Miete zu dem Fall, dass der Mieter Teile der Nebenkostenabrechnung nicht zahlt oder der Verbrauch zu hoch ist und er diese Differenz nicht bezahlen möchte, so hat der Vermieter das Recht, den fehlenden Betrag mithilfe der Kaution auszugleichen. Der Mieter ist dann wiederum in der Pflicht, die Kautionssumme zum ursprünglichen Betrag aufzustocken.

II. Warum bezahlt man Kaution?

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit während des Mietverhältnisses. Werden Nebenkosten nicht gezahlt oder es kommt zu mutwillig verursachten Schäden am Mietobjekt, hat der Vermieter das Recht, die Kosten und somit seine Ausgaben mit dem Geld des Kautionskontos auszugleichen.

Für den Fall, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Rechnungen aus Nebenkostenabrechnungen o.ä. vorhanden sind, dient die Kaution auch hier als Ausgleich für den entstandenen finanziellen Aufwand des Vermieters. Die Mietkaution wird somit mit den offenen Posten verrechnet und anschließend an den Mieter zurückgezahlt.

Ein weiterer Fall, in dem die Kaution den Vermieter vor Mietausfall und finanziellen Schäden schützt, findet sich bei der fristlosen Kündigung. Zahlt ein Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete oder zahlt er nur einen Teil der Miete und die noch ausstehende Summe ist insgesamt höher als eine Monatsmiete, kann er durch den Vermieter fristlos gekündigt werden. In diesem Fall wird die Mietkaution als Ausgleich für den entstandenen Schaden einbehalten.

III. Wie bekommt man die Kaution zurück?

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses muss auch die Kaution zurückgezahlt werden. Natürlich nur, wenn sich das Mietobjekt im vereinbarten Zustand befindet. Ist dies der Fall, muss der Vermieter die vorab bezahlte und auf dem Kautionskonto angelegte Sicherheitsleistung an den Mieter zurückzahlen. Jedoch muss er nicht sofort handeln. Gesetzlich gibt es keine Bestimmung, wann das Kautionsgeld zurückgezahlt werden muss. In der Regel erhält man sie nach etwa 3 bis 6 Monaten zurück.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem erfolgten Auszug aus dem Objekt, muss dieses besenrein hinterlassen werden. Das bedeutet, dass Böden lediglich gekehrt oder gesaugt, Küche und Bad grob gereinigt und grobe Verschmutzungen an Decken, Wänden, Fenstern und Türen entfernt werden müssen.

Eventuelle weitere Forderungen wie das Streichen der Wände muss vorab bei Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag festgehalten werden. Generell sollte man das Mietobjekt nach dem Auszug so verlassen, wie man es vorgefunden hat. Um hier für beide Parteien eine Sicherheit zu gewährleisten, sollte im Interesse Beider ein sog. Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden. In diesem wird der aktuelle Zustand des Objekts bei der finalen Übergabe Raum für Raum schriftlich festgehalten und von Mieter und Vermieter per Unterschrift bestätigt.

IV. Wann bekommt man die Kaution nicht zurück?

Wie bereits erwähnt hat der Vermieter das Recht, die Kaution bzw. Teile davon bei Nichterfüllung der vertraglichen Vereinbarungen einzubehalten. Diese bestehen aus noch offenen Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder beim Auszug festgestellten gravierenden Mängeln. Aber auch fahrlässige und absichtlich verursachte Schäden zählen hier dazu.

Zerbrochene Glasscheibe einer grünen Türe

Hat der Mieter beispielsweise aus Wut eine Türe beschädigt und dies dem Vermieter nicht mitgeteilt, wird der Vermieter den Schaden (anteilig) mithilfe der Kaution bezahlen.

V. Was gilt als Mangel bei der Wohnungsübergabe?

Beim Auszug und der damit verbundenen Übergabe des Mietobjekts kommt es zwischen beiden Parteien häufig zu Unstimmigkeiten oder Streits. Als Vermieter überlässt man sein Eigentum einem Dritten, der dieses gegen ein monatliches Entgelt nutzen darf. Da dieses ge- bzw. benutzt wird, sind auch Abnutzung und Verschleiß Faktoren, die bedacht werden müssen. So sind Kratzer oder Druckstellen am Boden oder den Fliesen normaler Verschleiß, der über die Jahre entsteht. Eine Reparatur ist daher nicht notwendig.

Mängel sind klar definiert. Sie beschreiben Defekte, die nicht ohne größeren finanziellen Aufwand zu beseitigen sind. Dazu zählen beispielsweise Brandlöcher in Bodenbelägen oder Teppichen, Wasserschäden durch eine defekte Geschirrspülmaschine oder Waschmaschine oder nicht entfernbare Flecken. Diese genannten Gründe sind bei der Mietobjektübergabe Indikatoren für einen Mangel und können zu einer Kürzung der Kautionsrückzahlung wegen Schadensersatz führen. Dazu zählen ebenfalls bauliche Veränderungen wie das Verputzen von Fliesen o.ä.

Am besten ist es deshalb immer, entstandene Schäden oder gewollte bauliche Veränderungen dem Vermieter mitzuteilen und diese mit dessen schriftlichen Einverständnis besiegeln zu lassen. Das spart im Nachhinein eine Menge Ärger und die Kaution kann womöglich in vollem Umfang zurückgezahlt werden.

VI. Wie viel Zinsen gibt es auf Kaution?

Seit dem 31.12.1982 sind Vermieter dazu verpflichtet, die vom Mieter zum Einzug erhaltene Kaution zu verzinsen. Dazu wird das Geld in der Regel auf einem sogenannten Mietkautionskonto bei der Hausbank angelegt. Die Zinsen hierfür belaufen sich im Durchschnitt lediglich auf einen Wert von etwa 0,01%.

Vermieter müssen die Kaution laut §551 BGB (Absatz 3, Satz 3) getrennt von ihrem Privatvermögen anlegen. So hat der Mieter die Sicherheit, dass ihre geleistete Sicherheitszahlung im Falle einer Insolvenz des Wohnungsgebers nicht für die Schuldrückzahlung verwendet werden kann. So geht es nicht verloren und der Mieter erhält es wieder.

Die Kaution ist besonders für den Vermieter ein wichtiger Bestandteil im Vermietungsprozess eines Wohnobjekts. Sie dient als finanzielle Sicherheit im Laufe und im Anschluss des Mietverhältnisses. Jedoch kommt es gerade bei Beendigung eines Mietverhältnisses aufgrund etwaiger Mängel oder Beschädigungen zu unzähligen Diskussionen zwischen beiden Parteien.

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