Die Miete und alles was dazu gehört
Mit dem Unterzeichnen des ersten Mietvertrags wird es für viele ernst. Die erste eigene Wohnung und somit der Auszug aus dem Elternhaus. Es kommen viele neue Dinge auf einen zu. Die Miete ist ein Teil davon. Doch was gehört alles zur Miete und welche Ansprüche haben Mieter und Vermieter?
Inhaltsverzeichnis:
I. Was ist Miete?
II. Für was zahlt man Miete?
III. So sollte man die Miete festlegen
IV. Daraus setzt sich die Miete zusammen
V. Mieterhöhung - was darf der Vermieter?
VI. Mietminderung - welchen Anspruch haben Mieter?
I. Was ist Miete?
Unter der Miete versteht man die Vorauszahlung einer im Mietvertrag festgelegten Geldsumme. Da der Vermieter dem Mieter sein Eigentum zur Nutzung überlässt, muss dieser zu Beginn des Monats ein Entgelt entrichten. Der sog. Mietzins entspricht sozusagen einer Nutzungsgebühr für Immobilien.
II. Für was zahlt man Miete?
Die Miete, auch Mietzins genannt, wird für die Nutzung eines Mietobjekts entrichtet. Dafür, dass man fremdes Eigentum auf unbestimmte oder auch bestimmte Zeit zur Verfügung gestellt bekommt, zahlt man einen vorab festgesetzten Geldbetrag. Dieser dient als Vorauszahlung für die reine Nutzung des Mietobjekts.
In der Regel beinhaltet die Vorauszahlung ebenfalls eine festgelegte Summe, welche die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Abwasser beinhaltet. Welche Bestandteile jedoch in der Mietzahlung enthalten sind, muss vorab geklärt, im Mietvertrag festgehalten und mit den Unterschriften von Mieter und Vermieter besiegelt werden.
III. So sollte man die Miete festlegen
In der Theorie kann der Vermieter die Höhe der Miete frei wählen. Da es sein Eigentum ist, das er für andere zur Nutzung zur Verfügung stellt, kann dieser auch über die Höhe der Kosten bestimmen. Jedoch sollte der Wohnungsgeber einige Dinge beachten:
Setzt er die monatliche Kaltmiete zu tief an, gehen Einnahmen verloren. Diese Einnahmen werden in der Regel für in der Zukunft anstehende Instandhaltungsarbeiten verwendet. Ist die Miete nun zu gering, sind auch die dafür vorgesehenen Rücklagen geringer. Mit den steigenden Material- und Arbeitskosten für handwerkliche Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten können die Rücklagen dann zu gering ausfallen und er zahlt drauf.
Wird die monatliche Miete zu hoch angesetzt, sinkt das Interesse für Mieter. Da die Kosten in der Regel die erste Entscheidungsgrundlage sind, ob ein Mietobjekt für den Wohnungsnehmer in Frage kommt oder nicht, sollten diese nicht zu hoch angesetzt werden. Verlangt man deutlich mehr als der Durchschnitt, steht das Objekt lange leer und Mieteinnahmen bleiben komplett aus.
Bei der Festlegung der Miete sollten sich Vermieter deshalb am ortsüblichen Mietdurchschnitt orientieren. Je nach Lage, Zustand und Ausstattung des Mietobjekts können die Kosten dann leicht nach oben oder unten angepasst werden.
Hält sich der Vermieter nicht an den örtlichen Durchschnitt und verlangt mindestens 50% mehr für die Kaltmiete, spricht man vom sog. Mietwucher. Hier wird eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt, was in Deutschland mit Geld- und Freiheitsstrafen bestraft wird.
Gibt es in einer Region nur wenig vergleichbaren Wohnraum, begeht man als Vermieter bei einer Preisüberschreitung des örtlichen Durchschnitts von 20% bereits eine Ordnungswidrigkeit. Das wurde in §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes WiStG festgelegt um Mieter zu schützen.
Um diese Fehler zu vermeiden, Strafen zu vermindern und trotzdem für beide Parteien faire Mietpreise anbieten zu können, sollte man sich immer nach den örtlichen Durchschnittsmieten richten.
IV. Daraus setzt sich die Miete zusammen
Bei der Miete wird zwischen drei Abstufungen unterschieden. Aus diesen sind die einzelnen Kostenpunkte für den Mieter erkennbar und nachvollziehbar.
Die Nettokaltmiete beschreibt die Grundmiete, die rein für die Nutzung der Mietsache zu entrichten ist. Darin enthalten ist nur der reine Wohnraum, welcher vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird.
Bei der Bruttokaltmiete werden zur Nettokaltmiete weitere Fixkosten addiert. Abhängig von der Anzahl der Parteien im Haus, werden so fixe Summen für Grundsteuer, Müllabfuhr und Versicherungen aufgeteilt. Aber auch die Kosten für den Kaminkehrer sind hierbei enthalten.
Die Bruttowarmmiete beinhaltet alle Kosten, die der Bewohner für die tatsächliche Nutzung des Wohnraums zahlt. Hierbei sind Heizkosten, die Kosten für Warmwasser und die generellen Kosten für Wasser und Abwasser enthalten.
Des Weiteren können Zuschläge für Besonderheiten aufgerufen werden. Diese sind unter anderem Garagen oder Stellplätze und Möbelstücke, die dem Mieter zur Verfügung gestellt werden. Die Kosten hierfür werden zur Bruttowarmmiete addiert.
V. Mieterhöhung - was darf der Vermieter?
Ist eine Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete nicht bereits im Mietvertrag festgelegt, ist Vorsicht geboten. Einfach so und ohne Einhaltung gesetzlicher Regelungen darf die Miete nicht erhöht werden. Hier müssen Mietpreisbremsen, Wucher-Regelungen und örtliche Durchschnittspreise beachtet werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies jedoch dennoch möglich.
Entstehen in einem Ort mehrere neue Wohngebiete, die Stadt wandelt sich und wächst oder die Nachfrage nach Wohnraum wächst, so steigen auch die regionalen Mietpreise. In diesem Fall darf der Vermieter den Preis für sein vermietetes Objekt auch an die ortsüblichen Quadratmeterpreise anpassen.
Eine Mieterhöhung ist außerdem möglich, wenn sich das Mietobjekt durch Modernisierungsmaßnahmen verbessert. Wird beispielsweise die Fassade gedämmt, neue energetische Fenster verbaut oder das Bad saniert und modernisiert, können diese Kosten in einem gewissen festgelegten Rahmen auf den Mieter umgelegt werden.
VI. Mietminderung - welchen Anspruch haben Mieter?
Im Gegensatz zur Mieterhöhung haben auch Mieter Möglichkeiten, eine Mietminderung unter gewissen Voraussetzungen und Bedingungen zu erreichen. Dies ist der Fall, wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung des Objekts nicht möglich ist und der Mieter diese nicht beeinflussen kann. In folgenden Fällen ist dies der Fall:
- andauernde Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Baulärm
- Feuchtigkeit oder Schimmelbildung
- Ausfall von Heizung, Warmwasser oder Strom
- fehlende Eigenschaften der Mietsache (Wohnfläche geringer als angegeben, keine Garage vorhanden oder nutzbar)
Schafft es der Vermieter innerhalb einer gewissen Frist nicht, das Objekt in den im Mietvertrag vereinbarten Zustand zu bringen, darf der Mieter die Miete mindern. Dies kann er so lange machen, bis die Arbeiten abgeschlossen und die volle Nutzbarkeit (wieder-) hergestellt wurde.
Die Miete ist somit der wichtigste Bestandteil und gleichzeitig auch oftmals der größte Streitpunkt eines Mietvertrags. Um Probleme zu vermeiden und ein im besten Fall viele Jahre andauerndes angenehmes Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu erhalten, sollte bei Fragen und Problemen offen kommuniziert werden.
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