Mietvertrag für Wohnungen - ein Muss bei der Vermietung
Ein Mietvertrag kann für verschiedenste bewegliche und unbewegliche Mietobjekte ausgestellt werden. Dazu gehören unter anderem Fahrzeuge, Werkzeuge, Grundstücke oder Werbeflächen (Fassaden/ Plakatwände) und natürlich Immobilien. Hier geht es um den Mietvertrag für Wohnungen.
Inhaltsverzeichnis:
I. Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag stellt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter dar. Er beinhaltet die Mietkonditionen, zu denen der Mieter das Mietobjekt mieten und nutzen darf. Dieser wird mit den Unterschriften beider Parteien vertraglich vereinbart und rechtskräftig.
Hält eine der beiden Parteien die Vereinbarungen nicht ein oder werden Verstöße festgestellt, so gelten automatisch die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
II. Was ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag?
Da der Schutz des Mieters im deutschen Mietrecht im Vordergrund steht und die Rechte des Vermieters denen des Mieters deutlich untergeordnet sind, macht es Sinn einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen.
Gerade bei Reparaturen, Nebenkosten und der Kaution gibt es für Vermieter einiges zu beachten.
Kleinreparaturen müssen genaustens aufgenommen und festgelegt werden, wie häufig und bis zu welcher Höhe sie vom Vermieter übernommen werden. Da diese häufiger vorkommen können, macht es auch Sinn, eine mögliche Beteiligung an den Reparaturkosten durch den Mieter festzulegen.
Auch die Nebenkosten muss der Vermieter – auch wenn es selbstverständlich erscheint – explizit im Mietvertrag aufnehmen. Diese Kosten sind nämlich optional. Daher muss der vermieterfreundliche Mietvertrag eine eindeutige Zahlung der NK enthalten.
Ebenfalls für die meisten selbstverständlich, sollte die vereinbarte Mietkaution schriftlich festgehalten werden. Nur wenn dies erfolgt, hat man als Vermieter auch das Recht, sie einzufordern.
III. Was muss alles in einem Mietvertrag stehen?
In einer Mietvereinbarung für eine Wohnung sind die folgenden Angaben elementar wichtig:
Alle Mieter und Vermieter müssen mit vollem Namen genannt werden und am Ende des Vertrages eigenhändig unterschreiben. Auch die Adressen beider Parteien müssen aufgenommen werden.
Die Adresse der Immobilie mit Angaben über die genaue Lage der Wohnung. Das ist vor allem bei Mehrparteienhäusern wichtig. Hierbei wird auch das Stockwerk notiert.
Alle Räume, die dem Mieter neben dem eigentlichen Wohnraum zur Verfügung stehen. Dazu gehören Dachboden, Kellerräume, Waschküche oder der Garten.
Die Höhe der Grundmiete muss separat in die Mietvereinbarung aufgenommen werden. Die sogenannte Kaltmiete beschreibt den Betrag, der rein für die Nutzung des Mietobjekts zu entrichten ist.
Zur Kaltmiete hinzu kommen die Nebenkosten bzw. Betriebskosten, die einzeln exakt aufgelistet werden müssen. Daraus ergibt sich die Warmmiete. Diese beinhaltet die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen die Kosten für Wasser und Warmwasser, Heizung, Müllabfuhr, Kaminkehrer, Abwassergebühren und Beleuchtung im Treppenhaus etc. Aus diesen Faktoren entsteht die vereinbarte Miete.
Außerdem muss der Beginn des Mietverhältnisses im vermieterfreundlichen Mietvertrag für Wohnungen aufgenommen werden. Wenn möglich bzw. falls es absehbar ist, auch das Ende.
IV. Was muss man beim Mietvertrag beachten?
Als Vermieter gibt es neben den Pflichten, die in der Mietvereinbarung enthalten sind, einiges zu beachten.
Jedes Jahr werden in Deutschland zwei bis drei Millionen Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Befristete Verträge hingegen kommen deutlich seltener vor. Der deutschlandweite Durchschnitt der Mietdauer liegt bei etwa 8 Jahren.
Beim Ausfüllen und Unterschreiben des Vertrags ist es auch für den Vermieter von Vorteil, etwaige Mängel, Besonderheiten des Mietobjekts oder Einzelheiten genauestens aufzuführen, um spätere Diskussionen und Streits zu vermeiden.
In Deutschland ist es gesetzlich geregelt, dass die Kaution für ein Mietobjekt maximal drei Monats-Kaltmieten betragen darf. Diese Mietsicherheit ist Voraussetzung für die Vermietung und sichert durch den Mieter verursachte Schäden ab, wenn er diese nach dem Auszug nicht beheben will. Vermieter sind dazu verpflichtet, die Kaution zinsbringend und separat vom privaten Vermögen anzulegen (§ 551 BGB).
Wird der Vertrag unterschrieben, verpflichtet sich der Vermieter dazu, Mängel zu beseitigen, die während der Mietzeit entstehen und nicht vom Mieter verursacht wurden. Dazu gehören undichte Fenster, Probleme mit den sanitären Einrichtungen, etc.
Auch bei der Kündigung gibt es für beide Parteien einiges zu beachten. Gesetzlich geregelt für Mieter ist eine Frist von drei Monaten. Beim Vermieter hingegen sieht das anders aus. Abhängig von der Mietdauer, gelten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter längere Fristen. Bewohnt der Mieter das Objekt bereits länger als 5 Jahre, so erhöht sich die Frist auf sechs Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren sind es bereits neun Monate.
Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, enthalten oftmals eine gesetzliche Regelung. Diese besagt, dass die Kündigungsfrist bei Kündigung durch den Vermieter bei einer Mietdauer von mehr als 10 Jahren 12 Monate beträgt.
V. Wo bekomme ich einen Mietvertrag her?
Einen Mietvertrag für eine Wohnung erhält man in Schreibwarengeschäften, online oder beim Makler des Vertrauens. Wird die Vermietung und der Vertrag über den Makler abgewickelt, ist man auf der sicheren Seite und muss nur die Unterschrift setzen.
VI. Wie schreibe ich einen Mietvertrag?
Einen Mietvertrag komplett selbst zu schreiben ist nicht zu empfehlen. Die vielen gesetzlichen Regelungen, alle wichtigen Inhalte und der korrekte Aufbau des Vertrags sind elementar wichtig und bedeuten viel Arbeit. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich die Abwicklung über einen Immobilienmakler.
