Erbengemeinschaft Immobilie verkaufen: So gelingt der Verkauf ohne Streit unter Miterben

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch mit dem Erbfall, sobald mehr als eine Person erbt – ganz ohne eigenes Zutun der Beteiligten (§ 2032 BGB). Rechtlich bilden alle Erben dabei eine Gemeinschaft, die das Gesetz als Erbengemeinschaft bezeichnet. Eine Erbschaft, die auf mehrere Personen gleichzeitig übergeht, führt also zwangsläufig zu genau dieser Konstellation.

Alle Miterben werden dabei gemeinsam Eigentümer des gesamten Nachlasses, nicht etwa jeder für sich Eigentümer eines bestimmten Gegenstands. Bei einer geerbten Immobilie bedeutet das: Nicht ein Miterbe besitzt "sein Zimmer" oder "seine Etage", sondern alle gemeinsam die komplette Immobilie als sogenannte Gesamthandsgemeinschaft.

Das betrifft in der Praxis sehr viele Erbfälle. Einer bevölkerungsrepräsentativen Befragung zufolge wird in 54 Prozent der Erbfälle mindestens eine Immobilie vererbt und in 37 Prozent dieser Fälle geht die Immobilie an mehrere Kinder – es entsteht also eine Erbengemeinschaft (Quelle: ratgeber-erbengemeinschaft.de).

Geerbtes Haus verkaufen: Warum die Erbengemeinschaft alles verändert

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, denkt dabei oft an den einfachen Fall: eine Immobilie, ein Alleinerbe, eine Entscheidung. Im Gegensatz zum klassischen Hausverkauf durch eine einzelne Person ändert sich die Ausgangslage grundlegend, sobald mehrere Personen erben. Statt einer Person, die frei entscheidet, braucht es nun Einstimmigkeit unter allen Miterben. Bei Geschwistern, die sich gegebenenfalls seit Jahren nicht mehr über das Elternhaus abgestimmt haben, ist das keine Selbstverständlichkeit.

Genau dieses Thema – der Verkauf, wenn nicht eine, sondern mehrere Personen mitentscheiden – ist der Kern dieses Beitrags. Wer als Leserin oder Leser mit einer eigenen Erbengemeinschaft konfrontiert ist, findet im Folgenden das konkrete Vorgehen für den eigenen Fall.

Wer entscheidet? Zustimmungspflicht aller Miterben

Der Verkauf einer Immobilie aus dem Nachlass ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und erfordert deshalb die Zustimmung aller Miterben gemeinsam (§ 2033 Abs. 2 BGB). Ein Mehrheitsbeschluss – etwa zwei von drei Geschwistern stimmen zu – reicht dafür nicht aus. Erst wenn wirklich jeder Miterbe zustimmt, kann die Immobilie verkauft und im Grundbuch umgeschrieben werden.

Das gilt unabhängig von der Erbquote: Eine einzelne Miterbin oder ein einzelner Miterbe mit einem Anteil von nur 10 Prozent hat beim Immobilienverkauf dasselbe Vetorecht wie ein Miterbe mit 50 Prozent. Bis zum Verkauf müssen zudem alle Miterben anteilig die laufenden Kosten der Immobilie tragen – etwa Grundsteuer, Versicherungen und notwendige Instandhaltung.

Eigenen Erbanteil verkaufen statt der ganzen Immobilie

Wer nicht auf eine Einigung mit den anderen Miterben warten will oder kann, hat eine oft übersehene Option: den eigenen Erbanteil verkaufen, statt auf den Verkauf der gesamten Immobilie zu drängen. Über den eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe frei verfügen, ohne Zustimmung der übrigen Miterben (§ 2033 Abs. 1 BGB). Verkauft wird dabei nicht das Haus selbst, sondern die quotale Beteiligung an der gesamten Erbengemeinschaft.

Das unterscheidet den Anteilsverkauf grundlegend vom gemeinsamen Immobilienverkauf: Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf der Immobilie nicht allein veranlassen, seinen eigenen Erbteil aber schon – an einen Mitmiterben, einen Investor oder einen spezialisierten Ankäufer. Der Preis für einen Erbanteil liegt in der Praxis allerdings meist unter dem anteiligen Verkehrswert, da Käufer für das Risiko und die eingeschränkte Verfügungsmacht innerhalb der verbleibenden Erbengemeinschaft einen Abschlag verlangen.

Steuerlich ist diese Konstellation seit einem BFH-Urteil vom 26. September 2023 (veröffentlicht Januar 2024, Az. IX R 13/22) günstiger als lange angenommen: Der entgeltliche Erwerb eines Erbanteils gilt nicht als Anschaffung der einzelnen Nachlassgegenstände – wer also später als neuer Miterbe die Immobilie mitverkauft, löst dadurch keine eigene Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG aus (Quelle: MUND Rechtsanwälte).

Das Urteil betrifft ausdrücklich nur die Einkommensteuer; an der Erbschaftsteuer ändert es nichts. Da die Finanzverwaltung auf ein solches Urteil grundsätzlich mit einem sogenannten Nichtanwendungserlass reagieren könnte, lohnt sich vor einem konkreten Anteilsverkauf eine aktuelle Rückfrage beim Steuerberater.

Vorkaufsrecht der Miterben beim Anteilsverkauf

Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen außenstehenden Dritten – also nicht an einen anderen Miterben –, steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). Sie können innerhalb von zwei Monaten ab Kenntnis des Verkaufs entscheiden, ob sie den Anteil selbst zu den vereinbarten Konditionen übernehmen wollen, statt ihn an einen Fremden gehen zu lassen.

Dieses Vorkaufsrecht soll verhindern, dass sich unbeteiligte Dritte unfreiwillig in eine familiäre Erbengemeinschaft "einkaufen". Wird die Frist versäumt, erlischt das Vorkaufsrecht und der Verkauf an den Dritten wird wirksam.

Beim Verkauf eines geerbten Hauses in der Erbengemeinschaft: Ablauf Schritt für Schritt

Haben sich alle Miterben auf einen gemeinsamen Verkauf geeinigt, läuft der eigentliche Verkaufsprozess ähnlich ab wie bei jedem anderen Immobilienverkauf – mit einigen Besonderheiten für Erbengemeinschaften:

1. Grundbuchberichtigung klären: Vor dem Verkauf muss die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sein, meist mithilfe eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei (§ 60 GNotKG) – danach fallen reguläre Gebühren an.
2. Verkehrswert ermitteln: Ein neutraler Gutachter oder Sachverständiger legt den Marktwert der Immobilie fest, meist nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren – dem gesetzlich anerkannten Standard-Repertoire der Wertermittlung. Das schafft eine gemeinsame, für alle Miterben nachvollziehbare Verhandlungsgrundlage.
3. Vermarktung organisieren: In der Regel übernimmt ein von allen Miterben beauftragter Makler die Vermarktung, statt dass mehrere Miterben parallel eigene Wege gehen.
4. Vollmachten bündeln: Bevollmächtigt die Erbengemeinschaft eine Person (etwa einen Miterben oder den Makler) mit einer entsprechenden Vollmacht für die Vertragsverhandlung, reduziert das den Abstimmungsaufwand erheblich und beugt Streit bei einzelnen Vertragsdetails vor.
5. Notartermin und Auszahlung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst anschließend die Umschreibung im Grundbuch. Beim Notartermin müssen grundsätzlich alle Miterben mitwirken oder sich wirksam vertreten lassen. Nach Zahlungseingang wird der Verkaufserlös entsprechend den Erbquoten unter den Miterben aufgeteilt – zuvor werden aus dem Erlös offene Nachlassverbindlichkeiten beglichen.

Verkauf einer geerbten Immobilie in der Erbengemeinschaft: Steuern im Überblick

Auch bei der Besteuerung bringt die Erbengemeinschaft eine eigene Komplexität mit: Statt einer Steuerpflicht gibt es so viele individuelle Steuerfragen wie Miterben, denn Freibeträge und persönliche Fristen richten sich nach jedem Einzelnen.

Erbschaftsteuer

Diese fällt an, sobald der geerbte Anteil den persönlichen Freibetrag übersteigt – 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder (Quelle: ImmoScout24). Nutzen Ehepartner oder Kinder die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre selbst als Wohnsitz, bleibt sie unabhängig vom Wert steuerfrei – bei Kindern allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche, der übersteigende Anteil wird regulär besteuert. Bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Miterben ist diese Steuerbefreiung in der Praxis selten relevant, da eine gemeinsame Selbstnutzung durch alle Miterben eher die Ausnahme ist.

Spekulationssteuer und Zehn-Jahres-Frist

Verkauft die Erbengemeinschaft die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser, kann grundsätzlich Spekulationssteuer nach § 23 EStG anfallen. Besteuert wird dabei nur der tatsächliche Verkaufsgewinn, nicht der gesamte Verkaufspreis. Die Frist des Erblassers wird den Erben zugerechnet, sie beginnt durch den Erbfall nicht neu. Bei Eigennutzung durch den Erblasser im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren bleibt der Verkauf jedoch unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei.

Grunderwerbsteuer

Beim Übergang der Immobilie durch Erbfall selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an – sie greift erst beim späteren Verkauf an einen Dritten, dann allerdings zulasten des Käufers.

Wenn ein Miterbe nicht verkaufen will: Wege aus der Blockade

Blockiert ein einzelner Miterbe den Verkauf – etwa wegen gemeinsamer Erinnerungen an das Elternhaus oder wegen abweichender Preisvorstellungen –, klingt das zunächst nach einem Stillstand. In der Praxis findet sich aber fast immer eine Lösung, bevor es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt: Nur rund 0,5 Prozent der jährlich vererbten Immobilien enden tatsächlich in einer Teilungsversteigerung (Quelle: ratgeber-erbengemeinschaft.de) – ein starkes Argument gegen die verbreitete Sorge, eine Blockade führe zwangsläufig zur Eskalation.

Die Möglichkeiten vor der Teilungsversteigerung

Erst wenn keine dieser Optionen zu einer Einigung führt, bleibt die Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Jeder Miterbe kann sie beim zuständigen Amtsgericht beantragen, ohne dass dafür ein vollstreckbarer Titel gegen die anderen Miterben nötig wäre. Das Gericht lässt den Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten feststellen und versteigert die Immobilie anschließend öffentlich; der Erlös wird gemäß den Erbquoten verteilt.

Das Verfahren dauert in der Regel rund ein Jahr und führt erfahrungsgemäß zu einem niedrigeren Verkaufspreis als ein freihändiger Verkauf. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro fallen dabei überschlägig folgende Kosten an:

Weitere Stolpersteine bei der Erbengemeinschaft

Neben der Grundfrage "Verkaufen oder nicht" tauchen bei geerbten Immobilien häufiger weitere rechtliche Komplikationen auf, die den Verkauf verzögern können, wenn sie nicht frühzeitig geklärt werden:

Fazit

Eine Erbengemeinschaft macht den Immobilienverkauf komplizierter, aber keineswegs aussichtslos: Die gesetzliche Zustimmungspflicht aller Miterben ist der zentrale Unterschied zum Verkauf durch einen Alleinerben, lässt sich aber mit klaren Absprachen, gebündelten Vollmachten und – falls nötig – dem Verkauf einzelner Erbanteile in den allermeisten Fällen lösen. Die größten Herausforderungen liegen dabei seltener im Rechtlichen als in der Kommunikation zwischen den Miterben.

Die Teilungsversteigerung bleibt statistisch die Ausnahme, nicht die Regel. Wer frühzeitig Klarheit über Verkehrswert, Steuerfragen und die Position jedes einzelnen Miterben schafft – im Zweifel mit Unterstützung durch einen externen Experten –, vermeidet die häufigsten Verzögerungen und kommt spürbar schneller zu einer Lösung, die im Interesse aller liegt. Genau das sollte das Ziel jeder Erbengemeinschaft sein: eine einvernehmliche Lösung statt eines jahrelangen Stillstands.

Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf aus einer Erbengemeinschaft:

Kontakt: Beratung zum Immobilienverkauf aus der Erbengemeinschaft